Immeuble de rapport (3 lots)
Achat en bloc : mutualisation des charges et rendement à l'échelle.
Projet intéressant, mais à sécuriser
Sous conditionsLe projet a du potentiel mais reste fragile en l'état. Une négociation de 50 000 € (prix cible 270 000 €) ramènerait le cashflow à l'équilibre.
Prix plafond
270 000 €
négocier −50 000 €
Apport recommandé
100 000 €
+50 000 € vs actuel
Régime optimal
LMNP Réel
-252.81€/mois après impôt
Trésorerie de sécurité
13 000 €
≈ 6 mois sans loyer
Ce qui pénalise le plus : Cashflow mensuel (-252.81€/mois) — Réduisez la mensualité (apport plus élevé ou durée plus longue) ou augmentez le loyer.
Points forts
- ✓Bon rendement brut (6.35%), au-dessus de la moyenne nationale.
- ✓Rentabilité brute bien orienté (6.35% - cible >6%).
- ✓Couverture par le loyer bien orienté (Mensualité couverte à 100% par le loyer).
Points de vigilance
- !Cashflow négatif (-253€/mois) : le bien ne s'autofinance pas.
Actions prioritaires
- 1Négocier 50 000 € (16%) pour ramener le cashflow à l'équilibre — prix cible 270 000 €.
- 2Renforcer l'apport de 50 000 € (soit 100 000 € au total) pour atteindre le cashflow neutre.
Profil risqué. Revoyez le prix d'achat, l'apport ou le loyer cible avant de vous engager.
Quelques repères sur vos hypothèses
- Frais de gestion — Aucun frais de gestion — vous gérez donc en direct.💡 Si vous déléguez à une agence, comptez ~6 à 8 % des loyers.
Rentabilité brute
6.35%
Excellent
Rentabilité nette
4.57%
charges déduites
Cashflow mensuel
-252.81€
effort mensuel
Mensualité crédit
1720€
par mois
Prix d'achat & négociation
Jusqu'à quel prix acheter pour un cashflow neutre
Prix affiché
320 000 €
Prix maximum recommandé
270 000 €
cashflow ≥ 0 €/mois
Négociation nécessaire
−50 000 €
−16 % du prix affiché
Une négociation d'environ 50 000 € permettrait d'atteindre un cashflow neutre avec les hypothèses actuelles.
Régime fiscal optimal
LMNP Réel
Impôt : 0€/an
Cashflow après impôt
-252.81€/mois
Projection à 20 ans
TRI 6.94%/anÀ 10 ans : 132 362 € · TRI 4.38%
Analyse
Analyse intelligente
Interprétation automatique de votre simulation
L'effort mensuel est significatif (253€/mois). Ce projet sera rentable principalement via la valorisation du bien, pas le cashflow immédiat. À horizon 20 ans : TRI de 6.94%/an et patrimoine estimé à 337k€ — correct si votre zone est dynamique.
📌Cashflow légèrement négatif (-253€/mois), fréquent sur les marchés tendus. L'optimisation fiscale (LMNP réel) peut souvent ramener ce chiffre à l'équilibre.
📌Rendement brut de 6.35% — au-dessus de la moyenne nationale. Les fondamentaux sont bons.
💡Travaux légers (13% du prix) — budget maîtrisable, idéal pour un premier investissement.
Immeuble de rapport — 3 lots
Rentabilité brute par lot (quote-part du coût de revient répartie par surface). Charges propriétaire communes.
Loyer total
2 040 €/mois
Surface totale
144 m²
Loyer moyen
14.17 €/m²/mois
| Lot | Loyer | Surface | Quote-part | Rdt brut |
|---|---|---|---|---|
| T2 rez-de-chaussée | 620 € | 42 m² | 112 467 € | 6.62% |
| T3 1er étage | 780 € | 58 m² | 155 311 € | 6.03% |
| T2 2e étage | 640 € | 44 m² | 117 822 € | 6.52% |
🔗 Charges propriétaire communes : 1 800 €/an par lot.
💰 Destination du loyer mensuel
2 040 €/moisDétail des calculs
Détail de la rentabilité
Revenus
Rendements
Cashflow
Aller plus loin
Sauvegarder cette simulation
Créez un compte gratuit pour retrouver cette simulation sur tous vos appareils, suivre ce bien dans le temps et affiner vos projections.
À vous de jouer
Reprenez cet exemple et ajustez-le à votre projet — prix, loyer, apport, fiscalité.
Ouvrir dans le simulateur