T2 à l'équilibre fragile
Marché urbain tendu : cashflow proche de zéro, sensible aux aléas.
Projet intéressant, mais à sécuriser
Sous conditionsLe projet a du potentiel mais reste fragile en l'état. Une négociation de 26 000 € (prix cible 109 000 €) ramènerait le cashflow à l'équilibre.
Prix plafond
109 000 €
négocier −26 000 €
Loyer minimum
860 €/mois
pour cashflow ≥ 0
Apport recommandé
55 000 €
+26 000 € vs actuel
Régime optimal
LMNP Réel
-130.7€/mois après impôt
Trésorerie de sécurité
5 000 €
≈ 6 mois sans loyer
Ce qui pénalise le plus : Cashflow mensuel (-130.7€/mois) — Réduisez la mensualité (apport plus élevé ou durée plus longue) ou augmentez le loyer.
Points forts
- ✓Travaux légers (6% du prix) — risque de dépassement faible.
- ✓Couverture par le loyer bien orienté (Mensualité couverte à 100% par le loyer).
Points de vigilance
- !Cashflow négatif (-131€/mois) : le bien ne s'autofinance pas.
Actions prioritaires
- 1Négocier 26 000 € (19%) pour ramener le cashflow à l'équilibre — prix cible 109 000 €.
- 2Viser un loyer d'au moins 860 €/mois (vs 720 € saisi) pour couvrir la mensualité.
- 3Renforcer l'apport de 26 000 € (soit 55 000 € au total) pour atteindre le cashflow neutre.
Profil risqué. Revoyez le prix d'achat, l'apport ou le loyer cible avant de vous engager.
Quelques repères sur vos hypothèses
- Frais de gestion — Aucun frais de gestion — vous gérez donc en direct.💡 Si vous déléguez à une agence, comptez ~6 à 8 % des loyers.
Rentabilité brute
5.62%
Correct
Rentabilité nette
3.92%
charges déduites
Cashflow mensuel
-130.7€
effort mensuel
Mensualité crédit
633€
par mois
Prix d'achat & négociation
Jusqu'à quel prix acheter pour un cashflow neutre
Prix affiché
135 000 €
Prix maximum recommandé
109 000 €
cashflow ≥ 0 €/mois
Négociation nécessaire
−26 000 €
−19 % du prix affiché
Une négociation d'environ 26 000 € permettrait d'atteindre un cashflow neutre avec les hypothèses actuelles.
Régime fiscal optimal
LMNP Réel
Impôt : 0€/an
Cashflow après impôt
-130.7€/mois
Projection à 20 ans
TRI 5.44%/anÀ 10 ans : 68 801 € · TRI 3.84%
Analyse
Analyse intelligente
Interprétation automatique de votre simulation
Ce projet nécessite un effort d'épargne modéré de 131€/mois — courant sur les marchés urbains où la valorisation compense sur le long terme. À horizon 20 ans : TRI de 5.44%/an et patrimoine estimé à 147k€ — correct si votre zone est dynamique.
📌Cashflow légèrement négatif (-131€/mois), fréquent sur les marchés tendus. L'optimisation fiscale (LMNP réel) peut souvent ramener ce chiffre à l'équilibre.
📌Rendement brut de 5.62% — dans la fourchette acceptable. Le projet reste viable si le potentiel de valorisation du secteur est avéré.
💡Travaux légers (6% du prix) — budget maîtrisable, idéal pour un premier investissement.
💰 Destination du loyer mensuel
720 €/moisDétail des calculs
Détail de la rentabilité
Revenus
Rendements
Cashflow
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