Score /100 · 6 critères · Gratuit

Votre investissement est-il solide, fragile ou à éviter ?

Le Score Immoutil analyse votre projet selon 6 critères financiers clés et vous attribue une note de 0 à 100 avec des actions concrètes à prendre.

Contrairement à une simple rentabilité brute, le score intègre la solidité de votre financement, votre cashflow réel, l'optimisation fiscale et le TRI à long terme.

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Méthodologie

Comment le score est calculé

Le score total est la somme pondérée de 6 critères. Chaque critère est noté de 0 à son maximum selon des seuils réels du marché.

25 pts

(25%)

Rentabilité brute

< 4% → 0 pt · 4-5% → 10 pts · 5-6% → 18 pts · > 6% → 25 pts

25 pts

(25%)

Cashflow mensuel

< −200 € → 0 pt · −200/0 € → 10 pts · 0/+150 € → 18 pts · > +150 € → 25 pts

20 pts

(20%)

Financement LTV

LTV > 95% → 0 pt · 90-95% → 8 pts · 80-90% → 15 pts · < 80% → 20 pts

15 pts

(15%)

Optimisation fiscale

Régime non optimisé → 0 pt · Optimal identifié → 8 pts · LMNP réel actif → 15 pts

10 pts

(10%)

TRI 20 ans

< 4% → 0 pt · 4-6% → 4 pts · 6-8% → 7 pts · > 8% → 10 pts

5 pts

(5%)

Couverture loyer

Loyer < mensualité → 0 pt · Loyer = mensualité → 3 pts · Loyer > 120% mensualité → 5 pts

Score total = somme des 6 critères · Maximum : 100 points

Grilles d'évaluation

Les 5 grades du Score Immoutil

85 — 100 pts

Excellent

Investissement solide. Cashflow positif, rentabilité > 6%, fiscalité optimisée. Vous pouvez y aller avec confiance.

Valider le financement et le notaire Signer en LMNP réel si meublé Lancer RénoTrack pour les travaux

65 — 84 pts

Correct

Investissement viable avec quelques axes d'optimisation. Cashflow légèrement négatif ou rentabilité moyenne.

Revoir le loyer cible (+5 à 10%) Comparer les régimes fiscaux en détail Négocier le prix ou les frais d'agence

50 — 64 pts

Passable

Investissement acceptable mais fragile. Des optimisations importantes sont nécessaires avant de signer.

Simuler la colocation pour augmenter les loyers Augmenter l'apport pour réduire la mensualité Faire une contre-offre significative

35 — 49 pts

Risqué

Investissement difficile à défendre. Effort mensuel élevé, rendement faible. À éviter sauf contexte patrimonial particulier.

Négocier le prix -10 à 15% Chercher un bien similaire mieux situé Consulter un CGP avant de décider

< 35 pts

À éviter

Investissement clairement défavorable. Cashflow très négatif, faible rentabilité, risque de moins-value. À éviter.

Ne pas signer Revoir entièrement le projet Chercher un autre bien ou une autre ville

Exemples

3 projets, 3 scores différents

T2 Dijon — 120 000 €

LMNP réel

87/100

Rentabilité brute

6,5 %25/25

Cashflow

+187 €/mois25/25

LTV

83%15/20

Fiscalité LMNP

Optimisé15/15

TRI 20 ans

8,3 %7/10

💡 Achetez. Le cashflow couvre les imprévus et la fiscalité est optimisée.

Studio Lyon — 95 000 €

Micro-BIC

68/100

Rentabilité brute

5,1 %18/25

Cashflow

−45 €/mois10/25

LTV

89%15/20

Fiscalité

Non optimisé8/15

TRI 20 ans

6,1 %7/10

💡 Viable mais passer au LMNP réel économiserait ~1 200 €/an et améliorerait le score.

T3 Paris 75015 — 480 000 €

Micro-foncier

38/100

Rentabilité brute

3,1 %0/25

Cashflow

−620 €/mois0/25

LTV

92%8/20

Fiscalité

Subi5/15

TRI 20 ans

3,8 %0/10

💡 Évitez. L'effort mensuel est trop élevé. Négocier -15% ou chercher un autre secteur.

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