Rentabilité nette, cashflow mensuel, 6 régimes fiscaux comparés, TRI et projection 30 ans. Le simulateur le plus complet du marché — gratuit et sans inscription.
Lancer le simulateurSans CB · Sans compte requis · Données jamais transmises
Processus
Prix d'achat, travaux, frais de notaire, loyer cible, charges. Tous les champs sont pré-remplis pour commencer rapidement.
Immoutil compare automatiquement les 6 régimes (LMNP réel, Micro-BIC, SCI IS, SCI IR, Micro-foncier, Réel nu) et met en avant le plus avantageux.
Score /100, cashflow mensuel, rentabilité nette, projection 30 ans, tableau d'amortissement et simulation de revente avec TRI.
Fonctionnalités
Rentabilité brute (loyer/prix) et nette après déduction de toutes les charges réelles : copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, vacance.
Ce qu'il vous reste en poche chaque mois après remboursement du prêt, charges et impôts. Le chiffre que les autres simulateurs oublient.
LMNP réel, Micro-BIC, SCI IS, SCI IR, Micro-foncier, Réel foncier nu — le régime optimal est identifié automatiquement selon votre TMI.
Évolution du patrimoine net, capital remboursé, cashflow cumulé et valeur du bien sur 10, 20 et 30 ans.
Net vendeur avec fiscalité réelle (abattements progressifs, exonération à 22 et 30 ans). TRI calculé sur toute la durée de détention.
Échéance par échéance : capital remboursé, intérêts, assurance, capital restant dû — exportable en PDF.
Fiscalité
Immoutil compare automatiquement tous les régimes et vous indique celui qui maximise votre cashflow net.
| Régime | Type de bien | Avantage principal | Plafond |
|---|---|---|---|
| LMNP réelSouvent optimal | Meublé | Amortissement du bien + mobilier, charges réelles déductibles | Aucun |
| Micro-BIC | Meublé | Abattement forfaitaire 50% sur les loyers | 77 700 €/an |
| SCI IS | Tout type | IS 15% jusqu'à 42 500 €, amortissement, transmission facilitée | Aucun |
| SCI IR | Tout type | Transparence fiscale, imputation des déficits fonciers | 10 700 €/an déficit imputable |
| Micro-foncier | Nu | Abattement forfaitaire 30% sur les loyers, simplicité | 15 000 €/an |
| Réel foncier nu | Nu | Charges réelles déductibles, déficit foncier reportable | 10 700 €/an déficit imputable |
Comparaison indicative — consultez un expert-comptable pour votre situation personnelle.
FAQ
Moins de 2 minutes. Les champs sont pré-remplis avec des valeurs typiques. Vous n'avez qu'à ajuster prix d'achat, loyer et type de bien pour obtenir un premier résultat complet.
Cashflow = Loyer brut − Charges (copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, vacance estimée) − Remboursement mensuel du prêt − Impôts sur les revenus locatifs selon le régime choisi. C'est ce qu'il reste réellement en poche.
Le TRI mesure la performance globale de votre investissement en tenant compte de tous les flux : apport initial, cashflows mensuels positifs ou négatifs, et net vendeur lors de la revente. Un TRI > 8% sur 20 ans est généralement considéré comme excellent.
Le simulateur utilise les formules réglementaires réelles (amortissement LMNP, abattements plus-values, etc.). Les résultats sont indicatifs et dépendent de vos hypothèses (loyer, revalorisation, taux d'intérêt). Pour une analyse personnalisée, consultez un CGP ou expert-comptable.
Oui, en créant un compte gratuit. Vos simulations sont sauvegardées dans votre dashboard et accessibles depuis n'importe quel appareil. Vous pouvez aussi les exporter en PDF sans compte.
Gratuit, sans inscription. Résultat complet en moins de 2 minutes.
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