Calculez la rentabilité de votre SCI IS, comparez avec LMNP et SCI IR, et anticipez la fiscalité à la revente sur 30 ans.
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L'IS est à 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice, puis 25%. Souvent inférieur à la TMI personnelle pour les hauts revenus.
La SCI IS amortit le bien sur 20-40 ans, réduisant le bénéfice imposable voire à zéro pendant la phase de remboursement du crédit.
La transmission des parts sociales est fiscalement avantageuse (abattements, pacte Dutreil). Idéal pour la transmission familiale.
Les bénéfices restent dans la société et peuvent être réinvestis sans fiscalité personnelle immédiate (tant qu'il n'y a pas de distribution).
Plus-value à la revente
La SCI IS est taxée sur la plus-value calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements) - pas sur le prix d'achat initial. L'impôt peut être très élevé après 20-30 ans.
Double imposition des dividendes
Les bénéfices distribués sont soumis à l'IS puis au PFU de 30% (flat tax) lors du versement aux associés.
Comptabilité obligatoire
La SCI IS exige une comptabilité d'engagement, un bilan annuel et le dépôt des comptes - coût annuel de 800 à 2 500€ d'expert-comptable.
| Critère | SCI IS | LMNP réel | SCI IR |
|---|---|---|---|
| Taux d'imposition | 15% jusqu'à 42 500€ puis 25% | TMI + 17.2% PS | TMI + 17.2% PS |
| Amortissement | ✅ Oui (comptable) | ✅ Oui (LMNP réel) | ❌ Non |
| Plus-value revente | ⚠️ Sur valeur nette comptable | Régime particuliers (abattement) | Régime particuliers (abattement) |
| Comptabilité | Bilan annuel obligatoire | Comptabilité simplifiée | Déclaration 2044 |
| Idéal pour | Transmission, TMI élevée, long terme | Meublé, investisseur solo | Nu, débutant, revenus modestes |
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Le LMNP réel est généralement plus avantageux pour un investisseur solo avec un bien meublé : impôt souvent nul grâce aux amortissements, revente selon le régime des particuliers (exonération progressive). La SCI IS convient mieux pour plusieurs associés, une TMI très élevée (> 45%), ou un objectif de transmission patrimoniale. La SCI IS est pénalisante à la revente si les amortissements ont réduit la valeur nette comptable.
La plus-value dans une SCI IS est calculée sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien (prix d'achat diminué des amortissements comptabilisés). Après 20 ans d'amortissements, la valeur nette comptable peut être proche de zéro, ce qui crée une plus-value imposable très élevée à l'IS. C'est le principal inconvénient de la SCI IS sur le long terme.
Oui, contrairement au LMNP, la SCI IS accepte aussi bien la location nue que meublée. La SCI IS est même l'un des rares régimes permettant d'amortir un bien en location nue. En SCI IR avec location nue, les amortissements sont interdits.
L'IS est à 15% jusqu'à 42 500€ de bénéfice fiscal, puis 25% au-delà. Si les bénéfices sont distribués en dividendes, le PFU de 30% s'applique en plus (12,8% IR + 17,2% prélèvements sociaux). La charge fiscale globale peut donc atteindre 40-50% sur les bénéfices distribués.
Les parts de SCI peuvent être transmises progressivement aux héritiers via des donations, en bénéficiant des abattements fiscaux (100 000€ par parent tous les 15 ans). La valorisation des parts (souvent décotée par rapport à la valeur des actifs) réduit les droits de succession. C'est le principal avantage de la SCI IS pour les familles avec un patrimoine immobilier important.
Cashflow SCI IS = Loyers - Charges - Intérêts de crédit - Amortissements → Bénéfice IS × Taux IS = Impôt → Cashflow net = Loyers - Charges - Remboursement crédit - Impôt IS. En phase de remboursement avec amortissements comptables élevés, le bénéfice IS peut être proche de zéro et le cashflow excellent. Le simulateur Immoutil calcule automatiquement ce cashflow sur 30 ans.
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