Calcul cashflow immobilier —
Formule, exemples et simulateur 2026
Le cashflow immobilier, c'est ce qui reste dans votre poche chaque mois après loyer, crédit, charges et impôt. Voici comment le calculer correctement et l'optimiser.
Calculer mon cashflow gratuitementLa formule du cashflow immobilier
Cashflow = Loyer encaissé
− Mensualité crédit (capital + intérêts)
− Charges copropriété
− Taxe foncière ÷ 12
− Assurance PNO + GLI
− Vacance locative estimée
− Impôt mensuel (selon régime fiscal)
= Cashflow net mensuel
⚠️ L'erreur la plus fréquente : oublier la taxe foncière et l'impôt. Immoutil les intègre automatiquement.
Exemples réels de cashflow calculés avec Immoutil
T2 Dijon - LMNP réel
+187€/moisStudio Paris - Micro-foncier
-248€/moisQuestions fréquentes
Quelle est la formule du cashflow immobilier ?
Cashflow mensuel = Loyer encaissé − Mensualité crédit − Charges (copro + taxe foncière/12 + assurance PNO) − Impôt mensuel estimé − Vacance locative estimée. Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance.
Quel cashflow viser pour un bon investissement ?
Un cashflow légèrement négatif (−100€ à −200€/mois) est acceptable si la rentabilité nette est supérieure à 4-5% et que la plus-value potentielle est significative. Un cashflow positif dès le départ est idéal mais rare dans les grandes villes.
Comment améliorer le cashflow d'un bien ?
1) Augmenter le loyer (meublé > nu, colocation). 2) Réduire l'impôt en passant au LMNP réel (amortissements). 3) Négocier le prix d'achat pour réduire la mensualité. 4) Apport plus élevé. 5) Durée de crédit plus longue (mais plus d'intérêts).
Le cashflow est-il le seul critère de rentabilité ?
Non. Un bien avec cashflow négatif peut être excellent si la plus-value est forte (Paris) ou si le capital remboursé chaque mois est élevé. Immoutil calcule le TRI sur 20 ans qui intègre toutes ces dimensions.
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