Investir dans l'immobilier
locatif en France
De la simulation à la gestion locative - Immoutil accompagne chaque étape de votre investissement. Gratuit, sans inscription, 100% français.
Les 5 étapes d'un investissement réussi
Immoutil vous accompagne à chaque étape.
Définir votre stratégie
Cashflow immédiat ou constitution de patrimoine ? Location nue ou meublée ? Ces choix déterminent tout le reste.
Trouver le bon bien
Emplacement, surface, état - et surtout le prix. Un bon investissement commence par un achat en dessous du marché.
Simuler avant d'offrir
Calculez la rentabilité nette, le cashflow mensuel et comparez les 6 régimes fiscaux avant de faire une offre.
Simuler maintenantFinancer et rénover
Optimisez votre financement. Suivez les travaux avec RénoTrack pour rester dans le budget.
Gérer et optimiser
Gestion locative, révision IRL, suivi des charges. Votre bien travaille pour vous.
Pourquoi Immoutil ?
Hébergé sur OVHcloud, conforme RGPD. Vos données ne quittent jamais la France.
6 régimes fiscaux, TRI Newton-Raphson, abattements plus-value réels selon la loi.
Simulateur → RénoTrack → Gestion locative. Un seul outil, pas besoin d'Excel.
Questions fréquentes
Quel apport faut-il pour investir dans l'immobilier locatif ?
En général, les banques demandent 10 à 20% du prix d'achat + les frais de notaire (7-8% dans l'ancien). Soit environ 15 à 25% du coût total. Il est possible d'emprunter sans apport dans certains cas, notamment pour les primo-accédants ou les profils très solides.
Quelle rentabilité viser pour un bon investissement locatif ?
La rentabilité brute cible dépend du marché : >5% est considéré correct, >7% est excellent. Mais c'est la rentabilité nette (après charges) et le cashflow qui comptent vraiment. Un bien à 5% net avec cashflow positif vaut mieux qu'un bien à 7% brut avec fort effort mensuel.
Quelle fiscalité choisir : LMNP, micro-foncier ou SCI ?
Ça dépend de votre situation : revenus, TMI, nombre de biens, type de location. Le LMNP réel est souvent optimal pour la location meublée (amortissement → impôt nul). Le déficit foncier pour l'ancien à rénover en location nue. Utilisez le simulateur Immoutil pour comparer les 6 régimes sur votre cas précis.
Comment calculer la rentabilité d'un bien immobilier ?
Rentabilité brute = (loyer annuel / prix d'achat) × 100. Rentabilité nette = (loyer annuel - charges) / coût total × 100. Le cashflow mensuel = loyer - mensualité crédit - charges. Le simulateur Immoutil calcule tout automatiquement avec les frais de notaire, les travaux et les charges réelles.
Faut-il investir dans le neuf ou l'ancien ?
L'ancien est généralement plus accessible et offre de meilleures rentabilités. Le neuf bénéficiait de dispositifs fiscaux (Pinel, supprimé fin 2024) mais reste plus cher à l'achat. En 2025-2026, l'ancien avec travaux (déficit foncier ou LMNP réel) est souvent plus intéressant.
Prêt à simuler votre investissement ?
Gratuit, sans inscription. Résultats en 30 secondes.
Démarrer la simulationDonnées marché 100 villes · 6 régimes fiscaux · Projection 30 ans