Côte-d'Or (21) · Bourgogne-Franche-Comté · 160 000 habitants
Prix appt ancien
2 400 €/m²
DVF 2024
Loyer moyen
11.5 €/m²
charges exclues
Rendement brut
~5.8%
estimé moyen
Évolution 5 ans
+12%
prix m²
Sources : DVF (Etalab), INSEE, Observatoire des loyers, MeilleursAgents, PAP. Millésime 2024 · actualisé juillet 2026. Estimations indicatives à l'échelle de la commune, non contractuelles. Les prix réels varient fortement selon le quartier, l'état du bien et l'étage.
Prix d'achat
85 000 €
Travaux
8 000 €
Loyer mensuel HC
550 €/mois
Apport
18 000 €
Crédit
3.5% / 20 ans
Rendement brut
7.1%
Ville universitaire (CHU, 3 universités, 35 000 étudiants)
Prix encore abordables vs autres métropoles régionales
TGV Paris en 1h35 - attractivité croissante
Taux de vacance locative < 3% en centre-ville
Forte demande étudiante et jeunes actifs
Taxe foncière élevée (à intégrer dans le calcul de rentabilité)
Certains quartiers périphériques moins liquides à la revente
Studio et T2 très demandés par étudiants et jeunes actifs. Prix 2 800-3 500 €/m².
Quartier résidentiel prisé. Bon rapport qualité/prix. T2/T3 à 2 200-2 600 €/m².
Fort potentiel locatif, proximité TGV. Studios et T2 à 2 000-2 400 €/m².
Dijon est régulièrement classée parmi les meilleures villes françaises pour l'investissement locatif : Université de Bourgogne (30 000 étudiants sur ~155 000 habitants, un des meilleurs ratios de France), CHU de 10 000 agents, Sciences Po, Agrosup, BSB, capitale gastronomique, TGV Paris en 1h35. La demande combine étudiants, salariés du CHU et jeunes actifs : le taux de vacance tourne autour de 4-5%, bien sous la moyenne nationale.
Contrairement à Lyon, Bordeaux ou Nantes, les prix restent accessibles : 2 400-2 800 €/m² en moyenne (contre ~4 500 € à Lyon), ce qui permet des rendements réels — de 6-9% sur les studios jusqu'à 5-6% sur les T3.
Rendement maximal — Quartier Université (Montmuzard, Terrail) : demande étudiante très forte (campus à pied), studios et T2 à 80 000-120 000 €, rendement brut 6,5-8%. Maladière / Fontaine d'Ouche : prix les plus bas (1 200-2 000 €/m²), rendements 8-12% possibles, mais sélection locataire exigeante et GLI recommandée.
Stabilité — CHU / Valmy : internes, infirmiers et jeunes médecins, profils solvables restant 2-3 ans, vacance quasi nulle, rendement 5,5-7%. Hypercentre (Darcy, Clemenceau, République) : studios et T2 meublés, forte liquidité à la revente, rendement 5-6,5%.
Patrimoine — Montchapet / Chartreuse : quartiers résidentiels calmes, familles et cadres restant 4-7 ans (moins de vacance et de remise en état), rendement 4,5-5,5%.
Pour un studio ou T2 meublé (cible étudiante), le LMNP réel est presque toujours optimal avec un crédit : l'amortissement du bien et du mobilier efface fiscalement la quasi-totalité des loyers pendant 10-15 ans. Pour un T3-T4 en location nue avec travaux, le déficit foncier permet de déduire jusqu'à 10 700 €/an sur vos autres revenus — pertinent sur les biens anciens à rénover. Au-delà de 2-3 biens, la SCI à l'IS permet de réinvestir les loyers sans les fiscaliser immédiatement.
Dijon est classée zone tendue (article 17 de la loi de 1989). La loi Le Meur de fin 2024 renforce l'encadrement sur certains secteurs et limite fortement les locations touristiques de courte durée. Pour un LMNP classique (bail 1 an renouvelable), pas d'impact direct sur la rentabilité : l'impact porte principalement sur le meublé touristique (Airbnb).
Résidences étudiantes neuves
Les résidences services aux loyers garantis affichent souvent des loyers inférieurs au marché libre et une revente difficile. À analyser avec prudence.
Taxe foncière élevée
Dijon a l'une des taxes foncières les plus élevées de Bourgogne : comptez 1 200-2 000 €/an selon la surface, à intégrer systématiquement dans la rentabilité nette.
Charges de copropriété
Les immeubles anciens du centre (ascenseur, ravalement, gardien) ont des charges élevées. Demandez les 3 derniers PV d'AG et le plan pluriannuel de travaux avant de signer.
Tension par micro-quartier
La demande étudiante est très concentrée : un bien à 10 min à pied de la fac se loue vite, le même à 25 min peut mettre 2-3 mois. Vérifiez la distance réelle aux campus et transports.
Le rendement brut moyen à Dijon est d'environ 5.8%. La tension locative est "Forte". Ville universitaire (CHU, 3 universités, 35 000 étudiants). Pour un calcul précis adapté à votre projet, utilisez le simulateur Immoutil qui intègre les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité.
Le prix moyen est d'environ 2 400 €/m² pour un appartement ancien et 2 800 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 1800 à 3240 €/m² selon la localisation. Source : DVF 2024.
Le loyer moyen charges exclues est d'environ 11.5 €/m²/mois à Dijon. Pour un studio de 25 m², comptez 288 €/mois, pour un T2 de 40 m², 460 €/mois. Les loyers varient selon les quartiers, la qualité du bien et l'équipement (meublé vs nu).
En LMNP réel à Dijon, vous pouvez amortir le bien et annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, vous pouvez déduire vos travaux de vos revenus imposables (jusqu'à 10 700€/an). Le simulateur Immoutil compare les 6 régimes fiscaux pour votre projet spécifique.
Hypercentre / Dijon historique : Studio et T2 très demandés par étudiants et jeunes actifs. Prix 2 800-3 500 €/m². | Montchapet : Quartier résidentiel prisé. Bon rapport qualité/prix. T2/T3 à 2 200-2 600 €/m². | Gare / Clemenceau : Fort potentiel locatif, proximité TGV. Studios et T2 à 2 000-2 400 €/m².. Le choix du quartier impact fortement la vacance locative et la liquidité à la revente.
Rentabilité brute, nette, cashflow mensuel, comparaison des 6 régimes fiscaux et projection patrimoniale sur 30 ans. Gratuit, sans inscription.
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