Hérault (34) · Occitanie · 295 000 habitants
Prix appt ancien
3 500 €/m²
DVF 2024
Loyer moyen
14 €/m²
charges exclues
Rendement brut
~4.8%
estimé moyen
Évolution 5 ans
+22%
prix m²
Sources : DVF (Etalab), INSEE, Observatoire des loyers, MeilleursAgents, PAP. Millésime 2024 · actualisé juillet 2026. Estimations indicatives à l'échelle de la commune, non contractuelles. Les prix réels varient fortement selon le quartier, l'état du bien et l'étage.
Prix d'achat
105 000 €
Travaux
10 000 €
Loyer mensuel HC
620 €/mois
Apport
22 000 €
Crédit
3.5% / 20 ans
Rendement brut
6.5%
Croissance démographique la plus forte de France (+1,5%/an)
Ville universitaire massive (80 000 étudiants)
Cadre de vie attractif - fort flux migratoire
Rendements encore corrects vs Paris ou Lyon
Prix en forte hausse depuis 5 ans - attention au timing d'entrée
Tension sur la revente dans certains quartiers excentrés
Quartiers modernes très demandés. Prix 3 800-4 500 €/m². Fort potentiel de valorisation.
Très forte demande, prix premium (4 500-5 500 €/m²). Idéal location courte durée.
Quartier résidentiel populaire auprès des étudiants. Prix 3 000-3 800 €/m².
| Quartier | Prix m² moyen | Loyer meublé m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Écusson (centre historique) | 4 800 € | 17 €/m² | 4,3% |
| Beaux-Arts / Gambetta | 4 200 € | 15 €/m² | 4,3% |
| Boutonnet / Hôpitaux | 4 000 € | 15 €/m² | 4,5% |
| Figuerolles / Lemasson | 3 600 € | 14 €/m² | 4,7% |
| Port Marianne | 4 500 € | 15 €/m² | 4,0% |
| La Paillade / Mosson | 2 200 € | 10 €/m² | 5,5% |
| Castelnau-le-Lez | 3 200 € | 13 €/m² | 4,9% |
Montpellier affiche la croissance démographique la plus forte de France depuis 30 ans : soleil, qualité de vie, pôle santé et numérique, 100 000 étudiants. Pour l'investisseur, cela se traduit par un marché locatif tendu en permanence.
Le profil locataire est unique : 100 000 étudiants (médecine, Paul-Valéry, Polytech, SupAgro) mais aussi une forte population de jeunes actifs attirés par la qualité de vie. La demande meublée est permanente et intense — studios et T2 proches des facultés trouvent preneur en quelques jours.
Montpellier n'a pas d'encadrement des loyers (au 1er avril 2026), un avantage sur Bordeaux ou Lyon. La croissance démographique soutient structurellement la demande. La vraie difficulté est de trouver une bonne affaire : le marché est tendu et les vendeurs le savent.
Bonnes affaires rares
Marché tendu où les vendeurs connaissent la valeur : la sélection du bien et la négociation sont déterminantes pour la rentabilité.
Quartier La Paillade
Rendements bruts pouvant dépasser 6%, mais profil locataire plus hétérogène — à réserver aux investisseurs qui connaissent le terrain.
Taxe foncière élevée
La taxe foncière montpelliéraine est parmi les plus élevées de France : à vérifier systématiquement dans vos calculs.
Le rendement brut moyen à Montpellier est d'environ 4.8%. La tension locative est "Très forte". Croissance démographique la plus forte de France (+1,5%/an). Pour un calcul précis adapté à votre projet, utilisez le simulateur Immoutil qui intègre les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité.
Le prix moyen est d'environ 3 500 €/m² pour un appartement ancien et 4 000 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 2625 à 4725 €/m² selon la localisation. Source : DVF 2024.
Le loyer moyen charges exclues est d'environ 14 €/m²/mois à Montpellier. Pour un studio de 25 m², comptez 350 €/mois, pour un T2 de 40 m², 560 €/mois. Les loyers varient selon les quartiers, la qualité du bien et l'équipement (meublé vs nu).
En LMNP réel à Montpellier, vous pouvez amortir le bien et annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, vous pouvez déduire vos travaux de vos revenus imposables (jusqu'à 10 700€/an). Le simulateur Immoutil compare les 6 régimes fiscaux pour votre projet spécifique.
Antigone / Port Marianne : Quartiers modernes très demandés. Prix 3 800-4 500 €/m². Fort potentiel de valorisation. | Écusson (hypercentre) : Très forte demande, prix premium (4 500-5 500 €/m²). Idéal location courte durée. | Boutonnet / Beaux-Arts : Quartier résidentiel populaire auprès des étudiants. Prix 3 000-3 800 €/m².. Le choix du quartier impact fortement la vacance locative et la liquidité à la revente.
Rentabilité brute, nette, cashflow mensuel, comparaison des 6 régimes fiscaux et projection patrimoniale sur 30 ans. Gratuit, sans inscription.
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