Bas-Rhin (67) · Grand Est · 290 000 habitants
Prix appt ancien
3 400 €/m²
DVF 2024
Loyer moyen
13.2 €/m²
charges exclues
Rendement brut
~4.7%
estimé moyen
Évolution 5 ans
+16%
prix m²
Sources : DVF (Etalab), INSEE, Observatoire des loyers, MeilleursAgents, PAP. Millésime 2024 · actualisé juillet 2026. Estimations indicatives à l'échelle de la commune, non contractuelles. Les prix réels varient fortement selon le quartier, l'état du bien et l'étage.
Prix d'achat
130 000 €
Travaux
9 000 €
Loyer mensuel HC
660 €/mois
Apport
26 000 €
Crédit
3.5% / 20 ans
Rendement brut
5.7%
Capitale européenne - institutions EU, forte attractivité internationale
Forte population étudiante (60 000 étudiants)
Frontière allemande - demande transfrontalière soutenue
Marché locatif très stable, peu de vacance
Encadrement des loyers partiel dans certaines zones
Marché moins liquide que Paris ou Lyon en cas de revente rapide
Centre historique classé UNESCO. Prix 4 000-5 500 €/m², forte demande.
En transformation. Prix 2 800-3 400 €/m², bonne rentabilité.
Résidentiel accessible 2 600-3 200 €/m². T2/T3 idéaux.
| Quartier | Prix m² moyen | Loyer meublé m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Grande Île / Petite France | 5 200 € | 17 €/m² | 3,9% |
| Neustadt (classé UNESCO) | 4 400 € | 15 €/m² | 4,1% |
| Cronenbourg | 2 800 € | 11 €/m² | 4,7% |
| Koenigshoffen | 2 600 € | 11 €/m² | 5,1% |
| Meinau / Neuhof | 2 400 € | 10 €/m² | 5,0% |
| Hautepierre | 2 200 € | 9 €/m² | 4,9% |
| Schiltigheim | 2 600 € | 11 €/m² | 5,1% |
Strasbourg est un marché atypique que peu d'investisseurs regardent en priorité, et c'est justement ce qui le rend intéressant : demande européenne stable, 90 000 étudiants, et des prix qui restent raisonnables après une stabilisation en 2024-2026 (suite à une hausse de 25-30% sur 2019-2023).
Contrairement à d'autres villes, Strasbourg bénéficie d'une demande locative spécifique des fonctionnaires européens et des eurodéputés, surtout pour les T3-T4 proches du Parlement. Ces locataires sont solvables, stables, acceptent des loyers au-dessus du marché et entretiennent le bien : baux longs et vacance quasi nulle sur ce profil.
Rendement maximal — Koenigshoffen et Schiltigheim. Koenigshoffen est un secteur résidentiel en mutation, bon accès tram, studios et T2 entre 90 000 et 140 000 € avec une demande étudiante (proximité campus Esplanade). Schiltigheim, commune limitrophe, n'est pas soumise à l'encadrement des loyers strasbourgeois : prix 15-20% inférieurs, tram direct centre-ville, rendements bruts jusqu'à 6%.
Plus-value — Neustadt. Le quartier wilhelmien classé au patrimoine UNESCO depuis 2017 : beau bâti, forte liquidité à la revente, demande cadres et fonctionnaires, potentiel de valorisation structurel malgré des prix plus élevés.
Équilibre — Cronenbourg. Quartier résidentiel bien desservi (tram A), demande locative familiale stable, T2-T3 entre 140 000 et 200 000 € : bon rapport rendement/risque.
Strasbourg est soumise à l'encadrement des loyers depuis 2022. Les loyers de référence sont fixés par quartier, type de bien et époque de construction : à vérifier systématiquement avant d'acheter.
Dans les quartiers prisés (Grande Île, Neustadt), l'encadrement peut limiter les loyers en meublé. Il est en revanche moins contraignant dans les secteurs populaires, où le marché se situe naturellement en dessous des plafonds — et absent des communes limitrophes comme Schiltigheim.
Vacance faible mais saisonnière
La demande étudiante crée une légère saisonnalité (juillet-août). Prévoir 4-6 semaines de vacance par an sur les petites surfaces.
Charges de copropriété à Neustadt
Les immeubles wilhelmiens ont des parties communes imposantes (escaliers monumentaux, façades classées). Les charges peuvent atteindre 200-300 €/mois sur certains biens.
Travaux en zone UNESCO
Dans le périmètre classé, les travaux extérieurs nécessitent l'accord des Architectes des Bâtiments de France : délais plus longs et contraintes architecturales.
DPE alsacien
Les logements anciens strasbourgeois (constructions d'avant-guerre) sont souvent mal classés (F ou G). À vérifier avant achat : les logements F seront progressivement interdits à la location.
Le rendement brut moyen à Strasbourg est d'environ 4.7%. La tension locative est "Forte". Capitale européenne - institutions EU, forte attractivité internationale. Pour un calcul précis adapté à votre projet, utilisez le simulateur Immoutil qui intègre les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité.
Le prix moyen est d'environ 3 400 €/m² pour un appartement ancien et 3 900 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 2550 à 4590 €/m² selon la localisation. Source : DVF 2024.
Le loyer moyen charges exclues est d'environ 13.2 €/m²/mois à Strasbourg. Pour un studio de 25 m², comptez 330 €/mois, pour un T2 de 40 m², 528 €/mois. Les loyers varient selon les quartiers, la qualité du bien et l'équipement (meublé vs nu).
En LMNP réel à Strasbourg, vous pouvez amortir le bien et annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, vous pouvez déduire vos travaux de vos revenus imposables (jusqu'à 10 700€/an). Le simulateur Immoutil compare les 6 régimes fiscaux pour votre projet spécifique.
Krutenau / Grande Île : Centre historique classé UNESCO. Prix 4 000-5 500 €/m², forte demande. | Neudorf : En transformation. Prix 2 800-3 400 €/m², bonne rentabilité. | Koenigshoffen : Résidentiel accessible 2 600-3 200 €/m². T2/T3 idéaux.. Le choix du quartier impact fortement la vacance locative et la liquidité à la revente.
Rentabilité brute, nette, cashflow mensuel, comparaison des 6 régimes fiscaux et projection patrimoniale sur 30 ans. Gratuit, sans inscription.
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