Loire-Atlantique (44) · Pays de la Loire · 320 000 habitants
Prix appt ancien
3 800 €/m²
DVF 2024
Loyer moyen
13 €/m²
charges exclues
Rendement brut
~4.1%
estimé moyen
Évolution 5 ans
+15%
prix m²
Sources : DVF (Etalab), INSEE, Observatoire des loyers, MeilleursAgents, PAP. Millésime 2024 · actualisé juillet 2026. Estimations indicatives à l'échelle de la commune, non contractuelles. Les prix réels varient fortement selon le quartier, l'état du bien et l'étage.
Prix d'achat
160 000 €
Travaux
12 000 €
Loyer mensuel HC
760 €/mois
Apport
35 000 €
Crédit
3.5% / 20 ans
Rendement brut
5.3%
Meilleure qualité de vie de France (classements récurrents)
Économie diversifiée - aéronautique, numérique, santé
Marché locatif solide avec peu de vacance
Encadrement des loyers encore limité
Légère correction des prix en 2023-2024
Certains quartiers périphériques moins porteurs
Quartier en pleine transformation urbaine. Fort potentiel, prix 3 500-4 500 €/m².
Quartier résidentiel prisé. T2/T3 à 4 000-4 800 €/m², forte demande familles.
Populaire auprès des étudiants et jeunes actifs. Prix 3 200-4 000 €/m².
| Quartier | Prix m² moyen | Loyer meublé m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Centre-ville (hyper-centre) | 4 800 € | 16 €/m² | 4,0% |
| Île de Nantes | 4 200 € | 15 €/m² | 4,3% |
| Dervallières / Zola | 3 600 € | 13 €/m² | 4,3% |
| Doulon / Bottière | 3 200 € | 12 €/m² | 4,5% |
| Malakoff / Saint-Donatien | 3 400 € | 13 €/m² | 4,6% |
| Saint-Sébastien-sur-Loire | 3 000 € | 11 €/m² | 4,4% |
| Rezé | 2 800 € | 11 €/m² | 4,7% |
Nantes est régulièrement classée parmi les villes françaises les plus attractives : dynamisme économique (Airbus, CHU, université de 50 000 étudiants), cadre de vie, TGV Paris en 2h10. Les prix restent raisonnables malgré la forte progression de 2018-2023, et ont même corrigé de 7-10% depuis le pic de 2022 — une bonne fenêtre d'entrée.
Rendement — Rezé et Doulon/Bottière. Rezé (première couronne, bonne desserte tram) : studios et T2 entre 110 000 et 160 000 €, locataires variés (IUT, jeunes actifs), rendements bruts jusqu'à 5%. Doulon/Bottière (projet urbain Bottière-Chénaie, infrastructures neuves) : prix encore bas, horizon de revalorisation intéressant.
Plus-value — Île de Nantes. Projet urbain ambitieux déployé sur 20 ans. Les prix ont déjà progressé mais restent sous l'hypercentre : potentiel soutenu par les équipements publics et le campus numérique.
Équilibre — Malakoff / Saint-Donatien. Quartier mixte en embourgeoisement, bonne demande, proche du centre. T2 entre 160 000 et 200 000 €, loyers meublés de 700 à 850 €.
Nantes n'est pas soumise à l'encadrement des loyers (au 1er avril 2026), un avantage par rapport à Paris, Lyon ou Bordeaux : vous pouvez pratiquer le loyer du marché sans contrainte réglementaire. Le LMNP réel reste quasi indispensable avec un crédit, notamment sur les petites surfaces meublées prisées des étudiants de l'Université de Nantes et de l'École des Mines.
Zones inondables en bord de Loire
Certains secteurs (Bas-Chantenay, bords de Sèvre) sont en zone inondable. Vérifiez le PPRI avant tout achat dans ces secteurs.
Taxe foncière nantaise
En hausse ces dernières années, elle peut atteindre 1 500 à 2 500 €/an. À toujours inclure dans le calcul de rentabilité nette.
Parkings et caves
À Nantes, les parkings en sous-sol peuvent être revendus séparément : vérifiez le règlement de copropriété si vous comptez sur ce revenu complémentaire.
Île de Nantes : les chantiers
Des chantiers sont prévus pour encore plusieurs années : nuisances sonores et accès parfois complexes pendant la phase de travaux.
Le rendement brut moyen à Nantes est d'environ 4.1%. La tension locative est "Forte". Meilleure qualité de vie de France (classements récurrents). Pour un calcul précis adapté à votre projet, utilisez le simulateur Immoutil qui intègre les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité.
Le prix moyen est d'environ 3 800 €/m² pour un appartement ancien et 4 300 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 2850 à 5130 €/m² selon la localisation. Source : DVF 2024.
Le loyer moyen charges exclues est d'environ 13 €/m²/mois à Nantes. Pour un studio de 25 m², comptez 325 €/mois, pour un T2 de 40 m², 520 €/mois. Les loyers varient selon les quartiers, la qualité du bien et l'équipement (meublé vs nu).
En LMNP réel à Nantes, vous pouvez amortir le bien et annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, vous pouvez déduire vos travaux de vos revenus imposables (jusqu'à 10 700€/an). Le simulateur Immoutil compare les 6 régimes fiscaux pour votre projet spécifique.
Île de Nantes : Quartier en pleine transformation urbaine. Fort potentiel, prix 3 500-4 500 €/m². | Zola / Canclaux : Quartier résidentiel prisé. T2/T3 à 4 000-4 800 €/m², forte demande familles. | Saint-Félix / Hauts-Pavés : Populaire auprès des étudiants et jeunes actifs. Prix 3 200-4 000 €/m².. Le choix du quartier impact fortement la vacance locative et la liquidité à la revente.
Rentabilité brute, nette, cashflow mensuel, comparaison des 6 régimes fiscaux et projection patrimoniale sur 30 ans. Gratuit, sans inscription.
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