Rhône (69) · Auvergne-Rhône-Alpes · 515 000 habitants
Prix appt ancien
4 800 €/m²
DVF 2024
Loyer moyen
14.5 €/m²
charges exclues
Rendement brut
~3.6%
estimé moyen
Évolution 5 ans
+18%
prix m²
Sources : DVF (Etalab), INSEE, Observatoire des loyers, MeilleursAgents, PAP. Millésime 2024 · actualisé juillet 2026. Estimations indicatives à l'échelle de la commune, non contractuelles. Les prix réels varient fortement selon le quartier, l'état du bien et l'étage.
Prix d'achat
190 000 €
Travaux
15 000 €
Loyer mensuel HC
850 €/mois
Apport
40 000 €
Crédit
3.6% / 25 ans
Rendement brut
5.0%
2e ville économique de France, très forte demande locative
Marché liquide - revente facile à tout moment
Population étudiante massive (170 000 étudiants)
Valorisation long terme historiquement solide
Prix élevés = effort mensuel probable de 200-500€/mois
Encadrement des loyers dans certaines zones
Rentabilité brute faible (3,5-4,5%) vs villes moyennes
Meilleur rapport qualité/prix de l'agglomération. T2 à 3 500-4 000 €/m², loyers solides.
Fort potentiel locatif, proximité gare et commerces. Prix 4 500-5 000 €/m².
Quartier tendance, forte demande jeunes actifs. Prix 5 000-5 800 €/m².
| Quartier | Prix m² moyen | Loyer meublé m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| 1er (Presqu'île) | 5 800 € | 18 €/m² | 3,7% |
| 2e (Ainay, Confluence) | 5 200 € | 16 €/m² | 3,7% |
| 3e (Part-Dieu, Montchat) | 4 400 € | 15 €/m² | 4,1% |
| 4e (Croix-Rousse) | 5 100 € | 15 €/m² | 3,5% |
| 5e (Vieux-Lyon, St-Just) | 5 000 € | 14 €/m² | 3,4% |
| 6e (Brotteaux, Cité Int.) | 6 200 € | 18 €/m² | 3,5% |
| 7e (Guillotière, Jean-Macé) | 4 200 € | 15 €/m² | 4,3% |
| 8e (Monplaisir, Mouche) | 4 000 € | 14 €/m² | 4,2% |
| 9e (Vaise, St-Rambert) | 3 800 € | 13 €/m² | 4,1% |
Rendement maximal — 7e arrondissement (Guillotière, Jean-Macé, Gerland) : le meilleur rapport qualité/rendement de Lyon. Prix encore accessibles (3 800-4 500 €/m²), forte demande étudiante (INSA, Lyon 2 et 3), renouvellement urbain en cours. Rendement brut ~4,3% en moyenne, jusqu'à 5,5% sur les petites surfaces meublées (un studio 25 m² à 110 000 € loué 650 €/mois atteint 7,1% brut).
Plus-value — 3e arrondissement (Part-Dieu) : porté par le quartier d'affaires et la gare TGV, locataires salariés stables (tertiaire, SNCF, banques), T2-T3 meublés très demandés, perspective de revalorisation avec les projets urbains (Part-Dieu 2030).
Déficit foncier — Vieux-Lyon (5e), classé ZPPAUP : travaux de rénovation souvent importants et entièrement déductibles. Achat d'immeubles anciens à rénover, très avantageux fiscalement.
Avec des rendements bruts modestes (3,5-4,5%), le LMNP réel est quasi indispensable pour tenir un cashflow supportable : il permet d'amortir le bien et d'annuler l'impôt sur les loyers pendant 10-15 ans. Sur un T2 à 180 000 € loué 850 €/mois, le cashflow reste négatif (~-320 €/mois) mais l'impôt est nul et le capital se rembourse — TRI ~6,8% à 20 ans. En micro-BIC, l'impôt (~230 €/mois à TMI 30%) dégraderait le cashflow à -550 €/mois : l'écart est majeur.
Pour un patrimoine de plusieurs biens, la SCI à l'IS permet de réinvestir les bénéfices à l'IS 15%, d'amortir les biens pour réduire l'assiette, et de préparer la transmission via les parts sociales.
Villeurbanne (commune indépendante de la métropole) : prix 20-30% inférieurs à Lyon intra-muros (3 000-3 800 €/m²), forte demande locative (INSA, campus LyonTech-la-Doua), rendements bruts de 5 à 6% plus accessibles.
Vénissieux : prix très accessibles (2 200-2 800 €/m²), rendements bruts jusqu'à 7-8% sur les petites surfaces, mais risque locatif et vacance plus élevés — à réserver aux investisseurs expérimentés.
Taxe foncière lyonnaise
Lyon a augmenté sa taxe foncière significativement. Comptez 1 500-2 500 €/an selon la surface et l'arrondissement, à intégrer dans la rentabilité nette.
Encadrement des loyers
Lyon est soumis à l'encadrement des loyers depuis 2021. Les loyers de référence sont publiés : louer au-dessus du plafond expose à des sanctions.
Copropriétés avec travaux votés
Dans les immeubles anciens, des travaux peuvent être votés en AG et mis à charge. Vérifier les PV d'AG des 3 dernières années est indispensable avant achat.
Distance de gestion
Si vous investissez depuis une autre ville, intégrez les frais de gestion déléguée (7-10% des loyers) ou le coût des déplacements.
Le rendement brut moyen à Lyon est d'environ 3.6%. La tension locative est "Très forte". 2e ville économique de France, très forte demande locative. Pour un calcul précis adapté à votre projet, utilisez le simulateur Immoutil qui intègre les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité.
Le prix moyen est d'environ 4 800 €/m² pour un appartement ancien et 5 200 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 3600 à 6480 €/m² selon la localisation. Source : DVF 2024.
Le loyer moyen charges exclues est d'environ 14.5 €/m²/mois à Lyon. Pour un studio de 25 m², comptez 363 €/mois, pour un T2 de 40 m², 580 €/mois. Les loyers varient selon les quartiers, la qualité du bien et l'équipement (meublé vs nu).
En LMNP réel à Lyon, vous pouvez amortir le bien et annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, vous pouvez déduire vos travaux de vos revenus imposables (jusqu'à 10 700€/an). Le simulateur Immoutil compare les 6 régimes fiscaux pour votre projet spécifique.
Villeurbanne / Gratte-ciel : Meilleur rapport qualité/prix de l'agglomération. T2 à 3 500-4 000 €/m², loyers solides. | Part-Dieu / 3e arrondissement : Fort potentiel locatif, proximité gare et commerces. Prix 4 500-5 000 €/m². | Croix-Rousse / 4e : Quartier tendance, forte demande jeunes actifs. Prix 5 000-5 800 €/m².. Le choix du quartier impact fortement la vacance locative et la liquidité à la revente.
Rentabilité brute, nette, cashflow mensuel, comparaison des 6 régimes fiscaux et projection patrimoniale sur 30 ans. Gratuit, sans inscription.
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