Gironde (33) · Nouvelle-Aquitaine · 260 000 habitants
Prix appt ancien
4 200 €/m²
DVF 2024
Loyer moyen
13.5 €/m²
charges exclues
Rendement brut
~3.9%
estimé moyen
Évolution 5 ans
-8%
prix m²
Sources : DVF (Etalab), INSEE, Observatoire des loyers, MeilleursAgents, PAP. Millésime 2024 · actualisé juillet 2026. Estimations indicatives à l'échelle de la commune, non contractuelles. Les prix réels varient fortement selon le quartier, l'état du bien et l'étage.
Prix d'achat
160 000 €
Travaux
12 000 €
Loyer mensuel HC
750 €/mois
Apport
35 000 €
Crédit
3.5% / 20 ans
Rendement brut
5.2%
Correction de 8-12% depuis 2022 - point d'entrée redevenu intéressant
TGV Paris en 2h - forte attractivité nationale
Marché étudiant solide (100 000 étudiants)
Dynamisme économique et touristique
Taxe foncière parmi les plus élevées de France
Marché encore en phase de correction possible
Rentabilité brute faible en centre historique
Quartier en forte transformation, prix encore accessibles (3 500-4 200 €/m²). Meilleur potentiel de valorisation.
Résidentiel, calme, bon rapport qualité/prix (3 800-4 500 €/m²). T3/T4 idéaux.
Quartier animé, forte demande locative étudiante. Studios et T2 à 4 000-4 800 €/m².
| Quartier | Prix m² moyen | Loyer meublé m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Triangle d'or (8e) | 5 800 € | 17 €/m² | 3,5% |
| Chartrons (9e) | 4 800 € | 16 €/m² | 4,0% |
| Saint-Michel (5e) | 4 200 € | 15 €/m² | 4,3% |
| Bacalan (11e) | 3 800 € | 14 €/m² | 4,4% |
| Bègles / Villenave | 3 200 € | 12 €/m² | 4,5% |
| Mérignac | 3 000 € | 12 €/m² | 4,8% |
| Pessac (université) | 2 800 € | 12 €/m² | 5,1% |
Bordeaux a connu une hausse spectaculaire des prix entre 2015 et 2022 (+60%), puis une correction de 8-12% depuis 2023. En 2026, le marché offre des opportunités réelles sur des secteurs qui restaient inaccessibles il y a deux ans — à condition de bien cibler le quartier.
Rendement — Bacalan et Pessac. Bacalan (ancienne zone portuaire en réhabilitation, projets Bassins à Flot) : prix encore accessibles, studios et T2 entre 140 000 et 200 000 €, locataires jeunes actifs et étudiants Kedge. Pessac (Université de Bordeaux, 50 000 étudiants) : prix très accessibles (2 500-3 000 €/m²), rendements bruts jusqu'à 6-7% sur studios, vacance quasi nulle en saison scolaire.
Plus-value — Chartrons. Le quartier des antiquaires, en pleine gentrification, recherché par les CSP+ et liquide à la revente. T2 meublés entre 200 000 et 280 000 €, rendement plus faible (~4%) mais forte revalorisation attendue.
Mélangée — Saint-Michel (Victoire). Quartier jeune et animé en plein essor, proche des facs de droit et d'économie. Prix intermédiaires (4 000-4 500 €/m²), bonne demande, rendement 4-4,5%.
Bordeaux est soumise à l'encadrement des loyers depuis juin 2022 : les loyers sont plafonnés par zone et type de bien, et louer au-dessus expose à des sanctions. Les loyers de référence sont parfois inférieurs au marché libre, surtout en hypercentre — cela réduit les rendements affichés mais sécurise la location. À vérifier avant tout achat.
Taxe foncière en hausse
Bordeaux Métropole a fortement augmenté la taxe foncière. Comptez 1 200-2 000 €/an selon la surface et la localisation, toujours à intégrer au calcul.
Immeubles en zone inondable
Le sud de Bordeaux (Floirac, Bègles bords de Garonne) est en zone inondable. Vérifiez le PPRI (Plan de Prévention des Risques d'Inondation) avant tout achat.
Copropriété ancienne
Les immeubles du XVIIIe-XIXe ont souvent des façades classées (loi Malraux) nécessitant une autorisation architecturale pour les travaux : coûts plus élevés et délais plus longs.
Saisonnalité étudiante
En ciblant les étudiants (Pessac, Victor Hugo), préparez 1 à 2 mois de vacance en juillet-août, compensés par la quasi-certitude de relouer en septembre.
Le rendement brut moyen à Bordeaux est d'environ 3.9%. La tension locative est "Forte". Correction de 8-12% depuis 2022 - point d'entrée redevenu intéressant. Pour un calcul précis adapté à votre projet, utilisez le simulateur Immoutil qui intègre les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité.
Le prix moyen est d'environ 4 200 €/m² pour un appartement ancien et 4 800 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 3150 à 5670 €/m² selon la localisation. Source : DVF 2024.
Le loyer moyen charges exclues est d'environ 13.5 €/m²/mois à Bordeaux. Pour un studio de 25 m², comptez 338 €/mois, pour un T2 de 40 m², 540 €/mois. Les loyers varient selon les quartiers, la qualité du bien et l'équipement (meublé vs nu).
En LMNP réel à Bordeaux, vous pouvez amortir le bien et annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, vous pouvez déduire vos travaux de vos revenus imposables (jusqu'à 10 700€/an). Le simulateur Immoutil compare les 6 régimes fiscaux pour votre projet spécifique.
Bastide / Rive droite : Quartier en forte transformation, prix encore accessibles (3 500-4 200 €/m²). Meilleur potentiel de valorisation. | Caudéran : Résidentiel, calme, bon rapport qualité/prix (3 800-4 500 €/m²). T3/T4 idéaux. | Saint-Michel / Capucins : Quartier animé, forte demande locative étudiante. Studios et T2 à 4 000-4 800 €/m².. Le choix du quartier impact fortement la vacance locative et la liquidité à la revente.
Rentabilité brute, nette, cashflow mensuel, comparaison des 6 régimes fiscaux et projection patrimoniale sur 30 ans. Gratuit, sans inscription.
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