Ille-et-Vilaine (35) · Bretagne · 220 000 habitants
Prix appt ancien
3 600 €/m²
DVF 2024
Loyer moyen
13.5 €/m²
charges exclues
Rendement brut
~4.5%
estimé moyen
Évolution 5 ans
+20%
prix m²
Sources : DVF (Etalab), INSEE, Observatoire des loyers, MeilleursAgents, PAP. Millésime 2024 · actualisé juillet 2026. Estimations indicatives à l'échelle de la commune, non contractuelles. Les prix réels varient fortement selon le quartier, l'état du bien et l'étage.
Prix d'achat
126 000 €
Travaux
10 000 €
Loyer mensuel HC
640 €/mois
Apport
25 000 €
Crédit
3.5% / 20 ans
Rendement brut
5.6%
Croissance démographique parmi les plus fortes de France
Forte population étudiante (70 000 étudiants)
Économie tech et numérique très dynamique
TGV Paris en 1h25 depuis 2017 - valorisation continue
Prix ont fortement augmenté depuis 2017
Marché en légère correction depuis 2023
Quartiers les plus prisés. T2 à 4 000-4 800 €/m², très forte demande.
En transformation. Prix 2 800-3 500 €/m², fort potentiel.
Quartier universitaire. Studios et T2 à 3 200-3 800 €/m², vacance quasi nulle.
| Quartier | Prix m² moyen | Loyer meublé m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Centre historique | 4 500 € | 16 €/m² | 4,3% |
| Thabor / Poterie | 4 200 € | 15 €/m² | 4,3% |
| Beaulieu (campus) | 3 500 € | 14 €/m² | 4,8% |
| Villejean / Université | 3 000 € | 13 €/m² | 5,2% |
| Cleunay / Bréquigny | 2 800 € | 12 €/m² | 5,1% |
| Saint-Jacques-de-la-Lande | 2 500 € | 11 €/m² | 5,3% |
Rennes est l'une des métropoles françaises les plus intéressantes pour investir en 2026 : ni la plus connue, ni la plus chère. 70 000 étudiants sur une ville de 220 000 habitants — un ratio exceptionnel — avec l'Université de Rennes 1 et 2, Sciences Po, l'INSA et l'EHESP qui forment un bassin locatif permanent.
La demande meublée est quasi continue, avec un taux de vacance inférieur à 3% sur les petites surfaces proches du campus de Beaulieu. Un studio meublé à Villejean (95 000 €, loué 490 €/mois) atteint 6,2% brut avec un cashflow LMNP réel positif (+55 €/mois) et un TRI de ~7,1% à 20 ans.
Rennes n'a pas d'encadrement des loyers (au 1er avril 2026), un avantage réel par rapport à Bordeaux ou Lyon. Les prix restent parmi les plus accessibles des grandes métropoles, avec des rendements bruts supérieurs à 5% dans les secteurs proches du campus. La LGV met Paris à 1h27, ce qui soutient la valorisation depuis 2017.
Vacance estivale étudiante
La vacance de juillet-août est réelle sur les studios étudiants : prévoyez 6-8 semaines par an dans vos projections de cashflow.
Taxe foncière en hausse
Comme dans beaucoup de villes, la taxe foncière a augmenté ces dernières années : à intégrer dans le calcul de rentabilité nette.
Concurrence locative à Beaulieu
Les projets de construction autour du campus de Beaulieu sont nombreux : la concurrence locative à moyen terme mérite d'être intégrée dans votre analyse.
Le rendement brut moyen à Rennes est d'environ 4.5%. La tension locative est "Forte". Croissance démographique parmi les plus fortes de France. Pour un calcul précis adapté à votre projet, utilisez le simulateur Immoutil qui intègre les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité.
Le prix moyen est d'environ 3 600 €/m² pour un appartement ancien et 4 100 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 2700 à 4860 €/m² selon la localisation. Source : DVF 2024.
Le loyer moyen charges exclues est d'environ 13.5 €/m²/mois à Rennes. Pour un studio de 25 m², comptez 338 €/mois, pour un T2 de 40 m², 540 €/mois. Les loyers varient selon les quartiers, la qualité du bien et l'équipement (meublé vs nu).
En LMNP réel à Rennes, vous pouvez amortir le bien et annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, vous pouvez déduire vos travaux de vos revenus imposables (jusqu'à 10 700€/an). Le simulateur Immoutil compare les 6 régimes fiscaux pour votre projet spécifique.
Thabor / Saint-Hélier : Quartiers les plus prisés. T2 à 4 000-4 800 €/m², très forte demande. | Cleunay / Blosne : En transformation. Prix 2 800-3 500 €/m², fort potentiel. | Beaulieu : Quartier universitaire. Studios et T2 à 3 200-3 800 €/m², vacance quasi nulle.. Le choix du quartier impact fortement la vacance locative et la liquidité à la revente.
Rentabilité brute, nette, cashflow mensuel, comparaison des 6 régimes fiscaux et projection patrimoniale sur 30 ans. Gratuit, sans inscription.
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