Nord (59) · Hauts-de-France · 235 000 habitants
Prix appt ancien
3 200 €/m²
DVF 2024
Loyer moyen
13 €/m²
charges exclues
Rendement brut
~4.9%
estimé moyen
Évolution 5 ans
+14%
prix m²
Sources : DVF (Etalab), INSEE, Observatoire des loyers, MeilleursAgents, PAP. Millésime 2024 · actualisé juillet 2026. Estimations indicatives à l'échelle de la commune, non contractuelles. Les prix réels varient fortement selon le quartier, l'état du bien et l'étage.
Prix d'achat
100 000 €
Travaux
8 000 €
Loyer mensuel HC
580 €/mois
Apport
20 000 €
Crédit
3.5% / 20 ans
Rendement brut
6.4%
1ère ville universitaire du nord (100 000 étudiants)
Carrefour européen - TGV Paris 1h, Bruxelles 35min, Londres 1h20
Prix encore accessibles vs Paris et Lyon
Forte demande locative étudiante et jeunes actifs
Taxe foncière élevée dans certaines communes
Certains quartiers périphériques à éviter
Très prisé, prix premium 4 000-5 500 €/m². Fort potentiel locatif.
Quartiers tendance en gentrification. Prix 2 800-3 500 €/m², bonne rentabilité.
Quartier d affaires. T2/T3 à 3 000-3 800 €/m².
| Quartier | Prix m² moyen | Loyer meublé m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Vieux-Lille | 4 500 € | 17 €/m² | 4,5% |
| Centre / République | 3 800 € | 15 €/m² | 4,7% |
| Wazemmes / Moulins | 3 200 € | 13 €/m² | 4,9% |
| Fives / Hellemmes | 2 800 € | 12 €/m² | 5,1% |
| Villeneuve-d'Ascq | 3 000 € | 13 €/m² | 5,2% |
| Roubaix | 1 800 € | 9 €/m² | 6,0% |
Lille est souvent sous-estimée par les investisseurs parisiens qui regardent d'abord Lyon ou Bordeaux. C'est une erreur : 120 000 étudiants dans la métropole, des prix parmi les plus bas des grandes villes françaises, et des rendements qui font réfléchir.
Lille est l'une des rares grandes villes sans encadrement des loyers (au 1er avril 2026), ce qui laisse de la liberté sur la fixation du prix. Les rendements sont portés par une demande étudiante structurellement forte. Un T2 meublé à Wazemmes (130 000 €, loué 650 €/mois) atteint 6% brut avec un cashflow LMNP réel légèrement positif (+78 €/mois) — rare dans une grande métropole française.
Roubaix affiche des rendements bruts pouvant dépasser 7%, mais le risque locatif y est plus élevé et la vacance plus longue qu'à Lille intra-muros. À réserver aux investisseurs expérimentés qui connaissent le terrain.
Taxe foncière en forte hausse
La taxe foncière lilloise a fortement augmenté ces dernières années. Vérifiez le montant exact sur la fiche cadastrale avant de signer.
Vacance estivale étudiante
La vacance de juillet-août sur les studios étudiants est à prévoir dans vos projections de cashflow.
Le rendement brut moyen à Lille est d'environ 4.9%. La tension locative est "Très forte". 1ère ville universitaire du nord (100 000 étudiants). Pour un calcul précis adapté à votre projet, utilisez le simulateur Immoutil qui intègre les frais de notaire, le crédit, les charges et la fiscalité.
Le prix moyen est d'environ 3 200 €/m² pour un appartement ancien et 3 600 €/m² pour une maison. Les prix varient fortement selon les quartiers : de 2400 à 4320 €/m² selon la localisation. Source : DVF 2024.
Le loyer moyen charges exclues est d'environ 13 €/m²/mois à Lille. Pour un studio de 25 m², comptez 325 €/mois, pour un T2 de 40 m², 520 €/mois. Les loyers varient selon les quartiers, la qualité du bien et l'équipement (meublé vs nu).
En LMNP réel à Lille, vous pouvez amortir le bien et annuler l'impôt sur les revenus locatifs pendant 10-15 ans. En location nue avec déficit foncier, vous pouvez déduire vos travaux de vos revenus imposables (jusqu'à 10 700€/an). Le simulateur Immoutil compare les 6 régimes fiscaux pour votre projet spécifique.
Vieux-Lille : Très prisé, prix premium 4 000-5 500 €/m². Fort potentiel locatif. | Wazemmes / Moulins : Quartiers tendance en gentrification. Prix 2 800-3 500 €/m², bonne rentabilité. | Euralille / Saint-Maurice : Quartier d affaires. T2/T3 à 3 000-3 800 €/m².. Le choix du quartier impact fortement la vacance locative et la liquidité à la revente.
Rentabilité brute, nette, cashflow mensuel, comparaison des 6 régimes fiscaux et projection patrimoniale sur 30 ans. Gratuit, sans inscription.
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