Guide fiscal 2026LMNP réel vs micro-BIC 2026 :
LMNP réel vs micro-BIC 2026 :
lequel choisir ?
En 2026, le choix entre LMNP réel et micro-BIC peut faire une différence de plusieurs milliers d'euros d'impôt par an. Voici un comparatif objectif pour décider.
Simuler les deux régimes gratuitement →Tableau comparatif LMNP réel vs micro-BIC
CritèreLMNP RéelMicro-BIC
Plafond recettes
Aucun
77 700€/an
Impôt sur loyers
Souvent 0€ (amortissements)
TMI × 50% des loyers
Amortissement du bien
Oui - 25 à 40 ans
Non
Déduction des charges réelles
Oui (intérêts, travaux, gestion...)
Non (abattement 50% forfaitaire)
Comptabilité
Bilan comptable (expert-comptable)
Simple (déclaration 2042)
TVA sur loyers
Non (hors résidences services)
Non
Plus-value à la revente (2025+)
Amortissements réintégrés (Loi Le Meur)
Non concerné
Optimal pour
Bien avec crédit ou charges > 50% loyers
Bien payé comptant, petits revenus locatifs
La règle des 50%
Si vos charges réelles + amortissements dépassent 50% de vos loyers, le LMNP réel est plus avantageux que le micro-BIC.
Exemple : loyers = 10 000€/an. Si charges réelles + amortissements = 6 000€ > 5 000€ (50%) → LMNP réel optimal.
En pratique, dès que vous avez un crédit immobilier, le réel est presque toujours gagnant.
Simulez les deux régimes sur votre cas
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