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Rentabilité, cashflow et comparaison fiscale en 30 secondes. Gratuit, sans inscription.
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Le cashflow mensuel = loyer perçu − mensualité de crédit − charges (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion) − impôts sur les revenus locatifs. Un cashflow positif signifie que votre bien s'autofinance. Le simulateur Immoutil calcule automatiquement ce cashflow en intégrant tous ces postes.
La rentabilité brute = (loyer annuel / prix d'achat total) × 100. La rentabilité nette déduit toutes les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurances, vacance locative, frais de gestion). La rentabilité nette-nette ajoute la fiscalité. Un bien affiché à 7 % brut peut descendre à 3,5 % net-net selon le régime fiscal.
Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % depuis la Loi Le Meur 2024 pour les meublés classiques). Le LMNP réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien - souvent plus avantageux au-delà de 1 500 €/mois de loyer ou si vos charges dépassent 50 % des revenus. Le simulateur compare les deux automatiquement.
La SCI à l'IR est transparente fiscalement (revenus imposés comme du foncier nu). La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et de réinvestir les bénéfices à taux réduit (15 % jusqu'à 42 500 €), mais la revente est fiscalisée sur la valeur nette comptable. La SCI est pertinente pour la transmission ou pour plusieurs associés, pas obligatoire pour un bien unique.
Dans le simulateur, renseignez le montant des travaux dans le champ dédié. Ils s'ajoutent au coût total financé et impactent directement la rentabilité. En location nue, les travaux peuvent générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). Le module RénoTrack d'Immoutil permet ensuite de suivre les dépenses réelles vs le budget prévu.
Oui. La simulation complète - rentabilité, cashflow, 6 régimes fiscaux, projection 30 ans - est accessible sans créer de compte et sans carte bancaire. L'inscription est uniquement nécessaire pour sauvegarder et exporter vos simulations en PDF.
Les calculs sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal. Consultez notre blog pour approfondir chaque régime.