Immoutil Tester le simulateur
Transparence totale

Comment fonctionne
le simulateur Immoutil ?

Toutes les formules, hypothèses et méthodes de calcul utilisées par Immoutil. Aucune boîte noire - vous savez exactement comment chaque chiffre est obtenu.

Principe de transparence

Immoutil est un outil de simulation indicatif. Les résultats sont des estimations basées sur les données saisies et des hypothèses documentées. Ils ne constituent pas un conseil financier ou fiscal. Consultez un expert-comptable pour votre situation réelle.

Ce qui est calculé

Rentabilité brute

(Loyer annuel brut / Prix d'achat) × 100

Prix d'achat hors frais de notaire et travaux.

Rentabilité nette

((Loyer annuel − Charges annuelles) / Coût total) × 100

Coût total = prix + frais notaire + travaux. Charges = copro + taxe foncière + assurance PNO.

Cashflow mensuel

Loyer HC − Mensualité crédit − Charges/12 − Vacance locative − Impôt mensuel

L'impôt est calculé selon le régime fiscal sélectionné et le TMI saisi.

Score Immoutil /100

Pondération de 6 critères : rentabilité nette (25%), cashflow (25%), LTV (15%), TRI (15%), fiscalité (10%), couverture loyer (10%)

Grade A à F. Chaque critère est noté sur une échelle calibrée sur le marché français 2025-2026.

TRI (Taux de Rentabilité Interne)

Taux d'actualisation pour VAN = 0, en intégrant apport, cashflows mensuels et net vendeur

Calculé sur l'horizon sélectionné (10, 20 ou 30 ans). Plus-value estimée à +1,5%/an.

Impôt LMNP réel

Résultat BIC = Loyers − Charges − Amortissements. Si déficit : report. Impôt = max(0, résultat × (TMI + 17,2%))

Amortissement bâti 30 ans (hors terrain 15%), mobilier 7 ans, travaux 10 ans.

Impôt Micro-BIC

(Loyers × 50%) × (TMI + 17,2%)

Abattement forfaitaire de 50%. Pas de déduction des charges réelles.

SCI à l'IS

IS = Bénéfice × (15% jusqu'à 42 500€, 25% au-delà). Dividendes : PFU 30% ou barème IR

Amortissements déduits comme en LMNP réel. Cashflow = loyer − charges − IS (dividendes non distribués ignorés).

Plus-value à la revente

PV brute = Prix revente − Prix achat. Abattements : IR 6%/an de la 6e à 21e année, 4% la 22e. PS : 1,65%/an de la 6e à 21e, 1,6% la 22e, 9% de la 23e à 30e.

Résidence principale : exonération totale. Depuis 2025 (Loi Le Meur) : amortissements LMNP réintégrés pour les acquisitions 2025+.

Hypothèses utilisées

Revalorisation du bien
+1,5%/an
Moyenne nationale sur 20 ans. Ajustable selon zone.
Revalorisation des loyers
+IRL ≈ +2%/an
Indexation IRL (indice INSEE).
Taux de vacance locative
5% par défaut
≈ 18 jours/an. Ajustable de 0 à 30%.
Frais de notaire
8% ancien / 3% neuf
Calculés automatiquement selon le type.
Terrain (non amortissable)
15% du prix bâti
Pour calcul LMNP réel uniquement.
Données de marché
100 villes - Source : DVF + PAP 2024
Prix m², loyer moyen, tension locative.

Limites de la simulation

⚠️Les taux d'intérêt saisis sont fixes sur la durée du crédit - la réalité peut varier.
⚠️La plus-value à +1,5%/an est une moyenne nationale. Paris, Bordeaux ou des villes rurales peuvent différer fortement.
⚠️Les impôts sont calculés en supposant que seuls ces revenus locatifs sont concernés. Votre situation fiscale globale peut changer le résultat.
⚠️Le régime LMNP réel nécessite un bilan comptable - les frais comptables (~800-1500€/an) ne sont pas intégrés par défaut.
⚠️La loi fiscale peut changer. Les calculs sont basés sur la législation française d'avril 2026.

Simuler avec ces formules

Maintenant que vous comprenez comment ça marche - testez avec votre projet réel.

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Simulateur LMNPCalcul cashflowCalcul TRILMNP vs micro-BIC