Simulateur LMNP gratuit —
LMNP réel vs micro-BIC en 30 secondes
Calculez la rentabilité nette de votre location meublée, comparez l'impôt LMNP réel vs micro-BIC et estimez votre cashflow mensuel après crédit et fiscalité.
Simuler mon LMNP gratuitementSans inscription · Résultat immédiat · 6 régimes comparés
Pourquoi le LMNP réel est (presque) toujours optimal
Amortissement du bien
Le LMNP réel permet d'amortir le bien et les travaux, réduisant l'assiette imposable souvent à 0€.
Impôt souvent nul
Grâce à l'amortissement, la majorité des LMNP réel paient 0€ d'impôt sur leurs loyers meublés.
Récupération de TVA
Sur certains biens neufs (résidences services), la TVA à 20% est récupérable.
Déficit reportable
Le déficit LMNP réel est reportable sur les années suivantes (hors cotisations sociales).
LMNP réel vs micro-BIC : comparaison complète
Calculez votre LMNP en 30 secondes
Le simulateur Immoutil calcule l'amortissement, compare les 6 régimes fiscaux et affiche votre cashflow exact.
Lancer la simulation LMNPQuestions fréquentes sur le LMNP
Quelle différence entre LMNP réel et micro-BIC ?
En micro-BIC, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% mais ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni amortir le bien. En LMNP réel, vous déduisez toutes les charges (intérêts, travaux, frais de gestion) et amortissez le bien sur 20-30 ans. Le réel est presque toujours plus avantageux pour un bien avec crédit.
Comment calculer l'amortissement LMNP ?
Le bien est amorti sur sa durée d'utilisation : le bâti sur 25-40 ans (2,5-4%/an), les travaux sur 5-15 ans, le mobilier sur 5-10 ans. Le terrain (non amortissable) représente environ 10-15% du prix. Immoutil intègre ces calculs dans sa simulation LMNP réel.
Peut-on cumuler LMNP et revenus salariés ?
Oui, le statut LMNP est compatible avec une activité salariée. Vous restez dans la catégorie BIC (non professionnel) tant que vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000€/an ou 50% de vos revenus totaux du foyer fiscal.
La loi Le Meur change-t-elle le LMNP en 2026 ?
La loi Le Meur de fin 2024 a réintégré les amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (pour les acquisitions depuis le 1er janvier 2025). L'avantage de l'amortissement est préservé sur la durée de détention mais partiellement repris à la vente. Immoutil intègre cette règle dans ses projections.
Quelle rentabilité minimale viser en LMNP ?
En LMNP réel avec crédit, visez une rentabilité brute d'au moins 6-8% pour atteindre un cashflow positif. Avec un rendement de 5% brut, l'impôt nul du LMNP réel compense souvent l'effort de trésorerie. Le simulateur Immoutil calcule le cashflow exact après mensualité et impôt.
Ressources associées