Loyers − crédit − charges − impôt = cashflow réel. Résultat positif ou négatif en 30 secondes.
Gratuit · Sans inscription · 6 régimes fiscaux comparés
Studio étudiant - Dijon
Petit bien meublé avec crédit sur 20 ans à 3,8%
T2 location nue - Lyon
Bien en zone tendue, effort mensuel classique
Immeuble - Province
Plurifamilial meublé, LMNP réel, amortissements
Entrez le prix, le loyer visé et votre crédit. Immoutil calcule le cashflow pour les 6 régimes fiscaux et vous indique le régime optimal.
Cashflow mensuel = Loyers encaissés − Mensualité de crédit − Charges (taxe foncière÷12, charges copro, assurance PNO, frais de gestion) − Impôt mensuel (selon le régime fiscal). Un cashflow positif signifie que le bien s'autofinance. Immoutil calcule automatiquement ce cashflow en intégrant tous ces postes et les 6 régimes fiscaux principaux.
Un cashflow à l'équilibre (0€/mois) est déjà excellent pour un bien en zone tendue, car la plus-value à long terme compense. En province, viser +100 à +300€/mois est réaliste. Un cashflow fortement positif (+500€/mois) implique souvent un apport important ou un rendement brut > 8%. Un cashflow négatif n'est pas forcément rédhibitoire si la valorisation du bien est forte.
Le cashflow avant impôt = Loyers − Mensualité − Charges (sans fiscalité). Le cashflow après impôt intègre l'impôt annuel divisé par 12. La différence peut être massive : en micro-foncier à 41% de TMI, l'impôt peut amputer 200-300€/mois de cashflow. En LMNP réel, l'impôt est souvent nul grâce aux amortissements. Toujours simuler avec fiscalité.
Non. Un effort mensuel de 100-200€ peut être judicieux si le bien est situé dans une ville à forte valorisation (Paris, Lyon, Bordeaux) où la plus-value à 15-20 ans compensera largement. C'est une stratégie patrimoniale différente de la stratégie de rendement. L'important est d'anticiper cet effort et de ne pas se retrouver en difficulté financière.
Plusieurs leviers : passer en location meublée (loyer +20 à +30% et LMNP réel pour annuler l'impôt), renégocier son crédit (chaque -0,5% de taux peut libérer 100-200€/mois), optimiser les charges (assurance PNO, gestion), passer au régime réel si vous êtes en micro-foncier, ou louer à la colocation pour augmenter les loyers.
La vacance locative est le risque que votre bien soit inoccupé entre deux locataires. En France, la durée moyenne est de 1 à 3 semaines par an. Immoutil applique un taux de vacance paramétrable (défaut : 5%) qui réduit les loyers annuels d'autant. En zone tendue, 2-3% suffisent. En zone rurale, prévoir 8-10%.
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