Révision de loyer IRL 2026 : calcul, date et procédure complète

Information : cet article est indicatif. La révision de loyer est encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et ses textes d'application.

La révision annuelle du loyer selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers) est un droit du propriétaire - mais elle ne s'applique pas automatiquement. Elle doit être demandée dans les délais, selon la bonne formule, et notifiée correctement au locataire.

Qu'est-ce que l'IRL ?

L'IRL (Indice de Référence des Loyers) est un indice publié chaque trimestre par l'INSEE. Il sert de référence unique pour la révision des loyers d'habitation (nus et meublés) en résidence principale.

L'IRL est calculé sur la moyenne des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois.

IRL récents (à titre indicatif) :

Vérifiez toujours l'IRL actuel sur le site de l'INSEE avant toute révision.

La formule de calcul

Nouveau loyer = Loyer actuel x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l'année précédente)

Exemple pratique :

• Loyer actuel : 650 €/mois
• IRL T4 2025 : 143,61
• IRL T4 2024 : 141,10

Nouveau loyer = 650 x (143,61 / 141,10) = 650 x 1,0178 = 661,57 €/mois

Arrondir au centime près. Le propriétaire peut pratiquer un loyer inférieur au maximum légal.

Les conditions pour réviser

1. La clause de révision doit être dans le bail Sans clause de révision indexée sur l'IRL dans le bail, la révision n'est pas possible. Si votre bail en est dépourvu, vous ne pouvez pas réviser le loyer pendant la durée du bail.

2. Respecter la date anniversaire La révision s'applique à la date anniversaire du bail (ou à la date prévue dans la clause). Elle ne peut pas être rétroactive au-delà d'un an - passé ce délai, les révisions non demandées sont définitivement perdues.

3. Notifier le locataire La révision doit être notifiée par écrit (email ou courrier). Aucune forme particulière n'est imposée, mais garder une trace est indispensable.

Le modèle de notification

Voici un modèle simple à adapter :

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Objet : Révision annuelle du loyer - [Adresse du bien]

Monsieur/Madame [Nom du locataire],

Conformément à la clause de révision prévue à l'article [X] de notre bail du [Date], j'ai l'honneur de vous informer de la révision annuelle de votre loyer.

• Loyer actuel : [X] €/mois
• IRL de référence (trimestre [X] [Année]) : [X]
• IRL de l'année précédente (trimestre [X] [Année-1]) : [X]
• Nouveau loyer : [X] €/mois

Cette révision prend effet le [Date anniversaire].

Cordialement, [Votre signature]

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Cas particuliers

Encadrement des loyers Dans les villes soumises à l'encadrement (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier...), le nouveau loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. L'IRL s'applique dans la limite du plafond encadré.

Bail meublé Les baux meublés de résidence principale sont soumis aux mêmes règles IRL que les baux nus. L'IRL s'applique à la date anniversaire du contrat.

Colocation avec baux individuels Chaque colocataire dispose d'un bail distinct avec sa propre date anniversaire. Chaque révision est indépendante.

Passoires thermiques : la révision est gelée (DPE F et G)

C'est le piège que beaucoup de bailleurs ignorent. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G au DPE ne peut plus être révisé ni augmenté en France métropolitaine — le gel s'applique aussi bien à la révision annuelle IRL qu'à toute réévaluation entre deux locataires.

Concrètement :

• DPE F ou G → aucune indexation IRL possible tant que le logement n'a pas gagné une classe. La clause de révision devient inopérante.
• DPE G → depuis le 1er janvier 2025, ces logements sont progressivement interdits à la location (nouveaux baux). Le calendrier durcit ensuite : classe F à horizon 2028, classe E à horizon 2034.
• La sortie du gel passe par des travaux de rénovation énergétique qui font remonter le DPE en classe E ou mieux.

Avant de notifier une révision, vérifiez donc la classe énergétique du bien. Si elle est F ou G, la priorité n'est pas d'augmenter le loyer mais de chiffrer les travaux de rénovation qui débloqueront à la fois la révision et le maintien en location.

Questions fréquentes

Puis-je réviser le loyer rétroactivement si j'ai oublié une année ? Non au-delà d'un an. La révision prend effet à la date anniversaire et vous disposez de 12 mois pour la demander. Passé ce délai, l'augmentation de l'année écoulée est définitivement perdue — mais vous récupérez le droit à la révision suivante.

Mon bail n'a pas de clause de révision IRL. Que faire ? Vous ne pouvez pas réviser le loyer pendant toute la durée du bail. La clause ne peut être ajoutée qu'au renouvellement (nu) ou à la reconduction, avec l'accord du locataire. Pensez à l'inclure systématiquement dans vos futurs baux.

Le locataire peut-il refuser la révision ? Non, si la clause figure au bail, que le calcul est correct et que le logement n'est pas une passoire thermique. La révision est un droit ; le locataire n'a pas à donner son accord, seulement à en être informé.

Une révision IRL a-t-elle un impact réel sur ma rentabilité ? Oui, cumulée dans le temps. Une indexation de ~1,8 %/an non appliquée pendant 5 ans, c'est près de 10 % de loyer perdu, définitivement. C'est un poste que le cashflow ressent directement.

Automatiser avec Immoutil

Le module de gestion locative d'Immoutil envoie automatiquement une alerte 30 jours avant la date anniversaire de chaque bail pour vous rappeler de procéder à la révision. Il calcule le nouveau loyer selon l'IRL en vigueur et génère le courrier de notification.

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