Frais de notaire 2026 : calcul, réduction et simulateur gratuit

Information : les taux mentionnés sont ceux en vigueur en 2026. Vérifiez auprès de votre notaire pour votre situation.

Quand on dit que les frais de notaire représentent "7-8% du prix d'achat", beaucoup d'acheteurs s'arrêtent là. Pourtant, comprendre leur composition permet parfois de les réduire significativement - ou au moins d'éviter les mauvaises surprises.

Ce que comprennent les "frais de notaire"

Le terme est trompeur : les émoluments du notaire (sa rémunération réelle) ne représentent que 15-20% du total. Le reste va à l'État et aux collectivités.

Composition détaillée

Le calcul des droits de mutation (DMTO) en 2026

C'est le poste le plus important. En France métropolitaine en 2026 :

• Taxe départementale : 4,50% maximum (la plupart des départements appliquent le taux maximum)
• Taxe communale : 1,20%
• Frais d'assiette et de recouvrement : 2,37% × taxe départementale
• Taxe nationale : 0,60% (prélèvement pour l'État)

Taux global moyen DMTO : ≈ 5,80% du prix d'achat

La hausse DMTO 2025-2028 (à surveiller département par département)

C'est le changement le plus important à connaître en 2026. La loi de finances pour 2025 autorise les départements à relever leur taux départemental de 0,50 point — de 4,50 % à un maximum de 5,00 % — pour les actes signés entre avril 2025 et mars 2028.

• La majorité des départements ont appliqué cette hausse, portant les DMTO globaux d'environ 5,80 % à ~6,30 %, soit des frais d'acquisition totaux qui frôlent désormais 8 à 8,5 % dans l'ancien.
• Exception primo-accédants : chaque département peut exonérer de cette hausse les primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Ce n'est pas automatique — cela dépend de la délibération de votre département.

Avant de budgéter, vérifiez le taux réellement appliqué dans le département du bien : un demi-point de plus, c'est ~1 000 € sur un achat à 200 000 €.

Exceptions notables

• Immeubles neufs (VEFA, moins de 5 ans, jamais habités) : DMTO réduit à 0,715%
• Certaines zones rurales : quelques départements appliquent un taux réduit à 3,80% (rare)
• Achat de locaux professionnels : règles différentes

Le calcul des émoluments du notaire (barème 2026)

Les émoluments sont réglementés par décret - tous les notaires appliquent le même tarif :

Exemple pour 150 000 € :

• 0 à 6 500 € : 251,55 €
• 6 500 à 17 000 € : 167,58 €
• 17 000 à 60 000 € : 457,52 €
• 60 000 à 150 000 € : 719,10 €
• Total émoluments : ≈ 1 596 € HT (+ TVA 20% = 1 915 € TTC)

Exemples chiffrés selon le prix d'achat

Comment réduire les frais de notaire ?

1. Déduire les meubles et équipements (la plus efficace)

Si le bien vendu comprend des meubles ou équipements (cuisine équipée, parquet en bon état, appareils électroménagers, etc.), leur valeur peut être soustraite du prix de vente pour le calcul des DMTO.

Exemple : Appartement vendu 200 000 €, cuisine équipée évaluée à 12 000 €. Base de calcul des DMTO = 188 000 €. Économie : ≈ 696 € sur les droits de mutation.

⚠️ La liste doit être annexée au compromis avec une estimation réaliste (pas gonflée). Le fisc peut requalifier si les valeurs paraissent excessives.

2. Choisir le bon timing (neuf vs ancien)

Si vous hésitez entre un bien neuf (VEFA) et un bien ancien de même prix, l'économie sur les frais de notaire peut atteindre 5% du prix - soit 10 000 € sur un bien à 200 000 €.

3. Honoraires d'agence en charge acquéreur : à traiter avec soin

Depuis 2022, si les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur et clairement séparés du prix du bien, ils peuvent être exclus de la base de calcul des DMTO. À vérifier avec votre notaire selon la rédaction exacte du mandat.

4. Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Les émoluments (≈1% du prix) sont encadrés par décret et non négociables pour la partie réglementée. En revanche, sur les grosses transactions (au-delà de 150 000 €), le notaire peut pratiquer une remise de 20% maximum sur la partie dépassant ce seuil. Peu connu, peu pratiqué, mais possible.

Intégrer les frais de notaire dans le calcul de rentabilité

Les frais de notaire font partie du coût total d'acquisition et doivent être intégrés dans le calcul de rentabilité locative :

Rentabilité nette = Loyer net annuel / (Prix d'achat + Frais de notaire + Travaux)

Un bien à 200 000 € avec 14 000 € de frais de notaire et 20 000 € de travaux a un coût total de 234 000 € - pas 200 000 €. Ne pas l'intégrer surestime la rentabilité de 15%.

Un bien à 200 000 € avec 14 000 € de frais de notaire et 20 000 € de travaux a un coût total de 234 000 € - pas 200 000 €. C'est ce coût complet qu'il faut utiliser dans votre calcul de rentabilité locative. Bon à savoir pour la revente : ces mêmes frais gonflent le prix de revient et réduisent donc l'impôt sur la plus-value (forfait de 7,5 % retenu si vous ne les justifiez pas).

Le simulateur Immoutil calcule automatiquement les frais de notaire (8% pour l'ancien, 3% pour le neuf) et les intègre dans le coût total. Simuler gratuitement →

Questions fréquentes

Peut-on emprunter les frais de notaire ? Oui, c'est le financement « frais inclus ». Mais beaucoup de banques préfèrent que l'apport couvre au moins les frais de notaire : c'est le fameux apport de ~10 %. Pour investir sans les avancer, voir notre guide investir sans apport.

Frais de notaire réduits dans le neuf : quelle économie réelle ? Environ 5 points de moins (2-3 % contre 7-8 %), soit ~10 000 € sur un bien à 200 000 €. À mettre en balance avec un prix au m² souvent plus élevé dans le neuf.

Le forfait 7,5 % de la plus-value, c'est la même chose ? Non. À la revente, si vous ne justifiez pas vos frais d'acquisition réels, l'administration retient un forfait de 7,5 % du prix d'achat pour calculer le prix de revient. C'est un mécanisme fiscal distinct des frais réellement payés le jour de l'achat.

Les frais de notaire sont-ils négociables ? Seule la remise de 20 % maximum sur la part d'émoluments au-delà de 150 000 € est possible (voir plus haut). Le gros du montant (les DMTO) va à l'État et au département : non négociable.