TRI immobilier : calcul, exemple et pourquoi c'est l'indicateur ultime
Le TRI (taux de rendement interne) mesure la performance globale de votre investissement immobilier. Formule, exemple concret et simulateur gratuit.
Information : cet article est à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Consultez un expert-comptable avant toute décision d'investissement.
La rentabilité locative te dit combien ton bien rapporte chaque année. Mais elle ne prend pas en compte la revente, la plus-value, ni la durée de détention.
Le TRI (Taux de Rendement Interne) englobe tout : loyers, charges, crédit, fiscalité, revente. C'est le chiffre qu'utilisent les investisseurs professionnels et les marchands de biens.
1. Le TRI, c'est quoi exactement ?
Le TRI est le rendement annualisé global de ton investissement, tenant compte de :
| Flux négatifs (tu payes) | Flux positifs (tu encaisses) |
|---|---|
| Apport initial | Loyers nets de charges |
| Mensualités de crédit | Économies d'impôts |
| Travaux et charges | Prix de revente net |
| Impôts sur revenus | Plus-value nette |
Le TRI répond à : « Si j'avais placé mon argent à X % par an, j'aurais obtenu le même résultat final. X, c'est le TRI. »
2. TRI vs rentabilité locative
| Rentabilité locative | TRI | |
|---|---|---|
| Loyers | ✅ | ✅ |
| Charges | ✅ (nette) | ✅ |
| Impôt | ✅ (nette-nette) | ✅ |
| Crédit | ❌ | ✅ |
| Revente + plus-value | ❌ | ✅ |
| Durée de détention | ❌ | ✅ |
| Performance globale | ❌ | ✅ |
La rentabilité locative est une photo annuelle. Le TRI est le film complet du jour de l'achat au jour de la revente.
3. Exemple concret complet
Le bien
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 € |
| Frais de notaire | 11 250 € |
| Travaux | 20 000 € |
| Coût total | 181 250 € |
| Apport | 31 250 € |
| Crédit | 150 000 € sur 20 ans à 3,5 % |
| Mensualité crédit | 870 € |
| Loyer mensuel (meublé) | 850 € |
| Charges annuelles | 2 400 € |
| Régime fiscal | LMNP réel (impôt ≈ 0 €) |
Les flux annuels
| Année | Loyers | − Charges | − Crédit annuel | = Cashflow |
|---|---|---|---|---|
| 0 (achat) | - | - | - | −31 250 € |
| 1 à 20 | 10 200 € | 2 400 € | 10 440 € | −2 640 €/an |
Le cashflow est négatif de 220 €/mois. Beaucoup d'investisseurs s'arrêteraient là. Mais attendons la revente.
La revente (année 20)
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de revente estimé (+1,5 %/an) | 220 000 € |
| Capital restant dû | 0 € |
| Impôt plus-value (abattements 20 ans) | ≈ 5 000 € |
| Flux net année 20 | +212 360 € |
Flux : −31 250 / −2 640 par an (×19) / +212 360
TRI = 8,7 % par an
Malgré un cashflow négatif chaque mois pendant 20 ans, l'investissement a rapporté 8,7 % par an. C'est la magie de l'effet de levier et de la plus-value.
4. Quel TRI viser ?
| TRI | Interprétation |
|---|---|
| < 3 % | Médiocre. Un fonds euros fait pareil. |
| 3 à 6 % | Correct. Comparable à un portefeuille diversifié. |
| 6 à 10 % | Bon. Typique d'un investissement bien mené. |
| 10 à 15 % | Très bon. Effet de levier + plus-value + fiscalité optimisée. |
| > 15 % | Exceptionnel. Marchands de biens ou achat très en dessous du marché. |
5. Les paramètres qui font varier le TRI
| Paramètre | Impact |
|---|---|
| Plus d'apport | ↓ TRI (moins d'effet de levier) |
| Moins d'apport | ↑ TRI (mais plus de risque) |
| Taux crédit plus bas | ↑ TRI |
| Prix de revente plus élevé | ↑↑ TRI |
| Régime LMNP réel | ↑ TRI |
| Vacance locative élevée | ↓↓ TRI |
6. Les limites du TRI
- Il suppose le réinvestissement des flux au même taux (rarement vrai)
- Il dépend fortement de l'hypothèse de revente (si le marché baisse, le TRI s'effondre)
- Il ne mesure pas le risque : un TRI de 12 % en zone détendue ≠ 12 % à Lyon
Bonne pratique : calcule toujours le TRI avec 3 scénarios de revente (pessimiste, neutre, optimiste).
Conclusion
La rentabilité locative dit si un bien rapporte des loyers. Le TRI dit si ton investissement global crée de la richesse. Pour un investisseur sérieux, c'est l'indicateur indispensable.
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Le TRI prend-il en compte l'inflation ?
Le TRI classique est nominal. Pour un TRI réel, déduis ~2 %/an d'inflation. Un TRI de 8 % nominal ≈ 6 % réel.
Mon cashflow est négatif, est-ce forcément mauvais ?
Non. Un cashflow de −220 €/mois peut donner un TRI de 8,7 % grâce à la plus-value et l'effet de levier.
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