Calcul rentabilité locative : méthode complète (brute, nette, nette-nette)
Apprenez à calculer la rentabilité locative brute, nette et nette-nette d'un bien immobilier. Formules, exemples concrets et simulateur gratuit.
Information : cet article est à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou financier. Consultez un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine avant toute décision d'investissement.
Tu as repéré un appartement à 120 000 € qui se loue 650 € par mois. Bonne affaire ou gouffre financier ? Impossible de répondre sans calculer la rentabilité locative - le premier réflexe de tout investisseur.
Pourtant, beaucoup se trompent : ils s'arrêtent à la rentabilité brute, oublient des charges, ou ne comparent pas les régimes fiscaux. Dans cet article, on couvre les 3 niveaux de calcul avec un exemple chiffré complet.
1. Rentabilité brute : le filtre rapide
La formule
Rentabilité brute (%) = (Loyer annuel ÷ Prix d'acquisition total) × 100
Le prix d'acquisition total inclut le prix d'achat, les frais de notaire (~7-8 % dans l'ancien), et les travaux estimés.
Exemple
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d'achat | 120 000 € |
| Frais de notaire (7,5 %) | 9 000 € |
| Travaux | 15 000 € |
| Coût total d'acquisition | 144 000 € |
| Loyer mensuel HC | 650 € |
| Loyer annuel | 7 800 € |
Rentabilité brute = (7 800 ÷ 144 000) × 100 = 5,42 %
À retenir : la rentabilité brute est un filtre rapide, pas un indicateur de décision. En dessous de 5 % brut dans une ville moyenne, creuse les chiffres avant d'aller plus loin.
2. Rentabilité nette : intégrer toutes les charges
La formule
Rentabilité nette (%) = [(Loyer annuel − Charges annuelles) ÷ Prix d'acquisition total] × 100
Quelles charges déduire ?
| Charge | Estimation |
|---|---|
| Taxe foncière | Variable selon la ville (voir section 6 ci-dessous) |
| Charges copro non récupérables | 30 à 40 % des charges totales |
| Assurance PNO | 100 à 250 €/an |
| Assurance loyers impayés (GLI) | 2,5 à 4 % des loyers encaissés |
| Frais de gestion locative | 6 à 8 % des loyers (si agence) |
| Provision vacance locative | 1 mois de loyer/an minimum |
| Provision entretien courant | 3 à 5 % des loyers annuels |
Application sur l'exemple
| Charge annuelle | Montant |
|---|---|
| Taxe foncière (Dijon, T2 50 m²) | 950 € |
| Charges copro non récupérables | 480 € |
| Assurance PNO | 180 € |
| GLI (3 % des loyers) | 234 € |
| Vacance locative (1 mois) | 650 € |
| Provision entretien | 300 € |
| Total charges | 2 794 € |
Rentabilité nette = [(7 800 − 2 794) ÷ 144 000] × 100 = 3,48 %
On passe de 5,42 % brut à 3,48 % net - presque 2 points d'écart. C'est pour ça qu'un investisseur sérieux ne regarde jamais que la rentabilité brute.
3. Rentabilité nette-nette : la vérité après impôts
La formule
Rentabilité nette-nette (%) = [(Loyers − Charges − Impôts) ÷ Prix d'acquisition total] × 100
Impact selon le régime fiscal (TMI 30 %)
| Régime | Base imposable | Impôt estimé | Nette-nette |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 €/an) | 5 460 € | ~2 577 € | 1,55 % |
| Réel foncier (charges + intérêts déduits) | Variable | Souvent inférieur | ~2,5 % |
| Micro-BIC meublé (abattement 50 %, longue durée) | 3 900 € | ~1 841 € | 2,07 % |
| LMNP réel (amortissement) | ~0 € | ~0 € | ~3,48 % |
Le calcul de l'impôt intègre les prélèvements sociaux à 17,2 % (taux applicable aux revenus fonciers et BIC - distinct du taux applicable à certains revenus LMNP depuis 2026, voir section fiscalité LMNP). Le régime LMNP au réel peut multiplier par deux la rentabilité après impôts par rapport au micro-foncier.
4. Les 5 erreurs qui faussent le calcul
Erreur 1 - Oublier les frais de notaire dans le coût d'acquisition. Ça gonfle la rentabilité de 0,3 à 0,5 point artificiellement.
Erreur 2 - Ne pas provisionner de vacance. Aucun bien n'est loué 12 mois sur 12 chaque année. Minimum 1 mois par an en zone tendue, 2 mois en zone détendue.
Erreur 3 - Confondre charges totales de copro et charges récupérables. Tu ne récupères auprès du locataire que les charges locatives (eau, entretien parties communes). Le reste - ravalement, syndic, gros entretien - est à ta charge.
Erreur 4 - Comparer la brute d'un bien avec la nette d'un autre. Comparer toujours les mêmes indicateurs entre eux.
Erreur 5 - Ignorer l'impôt. Un bien à 6 % brut en micro-foncier avec TMI 41 % peut rapporter moins en nette-nette qu'un bien à 5 % brut en LMNP réel avec TMI 30 %.
5. Tableau récapitulatif
| Indicateur | Notre exemple | Quand l'utiliser |
|---|---|---|
| Rentabilité brute | 5,42 % | Tri rapide sur annonces |
| Rentabilité nette | 3,48 % | Comparaison entre biens pré-sélectionnés |
| Nette-nette micro-foncier | 1,55 % | Décision en location nue |
| Nette-nette LMNP réel | 3,48 % | Décision en meublé optimisé |
6. Taxe foncière par ville : données 2025
Note : les taux présentés sont les dernières données disponibles (2025). Le taux de Paris a augmenté de 52 % en 2023 (de 13,5 % à 20,5 %) - les estimations antérieures circulant sur internet sont souvent obsolètes. Pour le micro-foncier, rappel : ce régime est réservé aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an. Au-delà, le régime réel est obligatoire.
La taxe foncière varie du simple au triple selon les communes. Voici des ordres de grandeur réels pour un appartement de 50 m² :
| Ville | Taux foncier 2025 | Taxe estimée pour 50 m² |
|---|---|---|
| Paris (75) | 20,5 % (hausse 2023, +52 % vs taux précédent) | 500-800 € |
| Lyon (69) | 25,1 % | 500-800 € |
| Bordeaux (33) | 36,2 % | 600-900 € |
| Nantes (44) | 44,3 % | 700-1 100 € |
| Toulouse (31) | 37,3 % | 600-950 € |
| Rennes (35) | 31,0 % | 500-800 € |
| Dijon (21) | 33,0 % | 700-1 100 € |
| Strasbourg (67) | 29,8 % | 550-850 € |
| Marseille (13) | 29,5 % | 500-800 € |
| Montpellier (34) | 41,9 % | 700-1 100 € |
Source : data.gouv.fr - taux de taxe foncière. Pour connaître la valeur exacte d'un bien visé, demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur (obligation légale).
Ressources utiles
- DVF - Demande de Valeur Foncière - prix de vente réels par rue et par bien
- Observatoire Clameur - loyers médians par ville
- Simulateur LMNP Bofip - doctrine fiscale officielle
6 régimes fiscaux comparés, cashflow mensuel, projection 30 ans. Résultat en 2 minutes.
Lancer le simulateur →FAQ
Quelle rentabilité nette viser selon la ville ?
Il n'y a pas de chiffre universel, mais des repères courants : moins de 3 % net correspond à une stratégie patrimoniale pure (Paris intra-muros, Lyon presqu'île) ; entre 3 et 5 % net, l'investissement s'autofinance souvent ; au-delà de 5 % net, le cashflow mensuel positif devient accessible.
La rentabilité tient-elle compte du crédit ?
Non. La rentabilité mesure la performance du bien, indépendamment du mode de financement. Le cashflow, lui, intègre la mensualité de crédit. Les deux indicateurs sont complémentaires - voir notre guide sur le cashflow.
Quelle est la différence entre rentabilité et TRI ?
La rentabilité est une photo annuelle. Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le film complet : il intègre les loyers, les charges, le crédit, la revente et la plus-value sur toute la durée de détention. Voir notre guide sur le TRI.
Articles liés :
- Où investir en France en 2026 ? - comparatif des villes par rendement
- LMNP réel vs Micro-BIC - quel régime fiscal choisir ?
- Cashflow immobilier - comment calculer votre revenu net réel
Calculez la rentabilité de votre bien en 2 minutes - 6 régimes fiscaux comparés, cashflow mensuel, projection 30 ans. Gratuit, sans inscription.
Lancer le simulateur →6 régimes fiscaux comparés, cashflow mensuel, projection 30 ans. Résultat en 2 minutes.
Lancer le simulateur →Tags