Plus-value immobilière 2026 : calcul, impôt et exonérations
Comment calculer la plus-value immobilière en 2026 ? Taux d'imposition, abattements selon durée, exonérations, cas du LMNP réel (Loi Le Meur). Exemples chiffrés.
Information : cet article est indicatif. Consultez un notaire ou avocat fiscaliste pour votre situation.
La plus-value immobilière, c'est ce que vous payez à l'État quand vous vendez un bien à profit. Beaucoup d'investisseurs ne pensent à ce calcul qu'au moment de signer chez le notaire - et découvrent parfois avec surprise que l'impôt peut dépasser 30 000€. Voici comment ça marche vraiment en 2026.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Elle est imposée pour les biens autres que la résidence principale.
Plus-value brute = Prix de vente - Prix de revient
Le prix de revient inclut :
- Prix d'achat
- Frais de notaire (forfait 7,5% si non justifiés, ou réels)
- Travaux (sur justificatifs, ou forfait 15% si détention supérieure à 5 ans)
Taux d'imposition en 2026
La plus-value nette (après abattements) est imposée à deux titres :
- Impôt sur le revenu (IR) : 19% (taux forfaitaire, indépendant du TMI)
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2%
Total : 36,2% sur la plus-value nette, avant abattements pour durée de détention.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Le piège que le tableau à 36,2 % ne montre pas : au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable (après abattements), une taxe supplémentaire progressive de 2 % à 6 % s'ajoute.
| Plus-value nette imposable | Surtaxe |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | 0 % |
| 50 001 à 100 000 € | 2 % |
| 100 001 à 150 000 € | 3 % |
| 150 001 à 200 000 € | 4 % |
| 200 001 à 250 000 € | 5 % |
| Au-delà de 250 000 € | 6 % |
Elle ne concerne pas les cessions exonérées ni les terrains à bâtir. Concrètement, sur une grosse plus-value revendue avant les abattements longue durée, l'addition peut vite dépasser 40 % au total.
Les abattements selon la durée de détention
La fiscalité sur la plus-value devient de plus en plus favorable avec le temps.
Pour l'IR (exonération à 22 ans)
| Durée de détention | Abattement IR par an |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6%/an |
| 22e année | 4% |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale IR |
Pour les PS (exonération à 30 ans)
| Durée de détention | Abattement PS par an |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% |
| De 6 à 21 ans | 1,65%/an |
| 22e année | 1,60% |
| De 23 à 30 ans | 9%/an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale PS |
Tableau synthétique
| Durée | Abattement IR | Abattement PS | Imposition résiduelle |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 0% | 0% | 36,2% |
| 10 ans | 24% | 6,6% | 19% IR + 16,1% PS |
| 15 ans | 60% | 13,2% | 7,6% IR + 14,9% PS |
| 20 ans | 96% | 19,8% | 0,76% IR + 13,8% PS |
| 22 ans | 100% | 21,4% | 0% IR + 13,5% PS |
| 30 ans | 100% | 100% | 0% |
Cas particulier : LMNP réel et Loi Le Meur (2025+)
Pour les acquisitions depuis le 1er janvier 2025, en LMNP réel : les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value brute.
Exemple :
- Prix d'achat : 200 000 €
- Amortissements cumulés sur 20 ans : 85 000 €
- Prix de vente : 280 000 €
- Plus-value brute SANS Loi Le Meur : 80 000 €
- Plus-value brute AVEC Loi Le Meur : 165 000 € (80k + 85k d'amortissements)
L'abattement pour durée de détention s'applique ensuite normalement sur cette base plus élevée.
Impact : Le LMNP réel reste très avantageux pendant la détention (impôt sur loyers quasi nul), mais l'impôt sur plus-value sera plus élevé à la revente pour les acquisitions 2025+.
Voir notre guide complet sur la Loi Le Meur →
L'exonération résidence principale
La résidence principale est exonérée totalement de plus-value, sans condition de durée. C'est l'une des rares niches fiscales absolues du droit français.
Attention : Le logement doit être la résidence principale effective au moment de la vente. Une location temporaire avant vente peut remettre en cause l'exonération.
Autres exonérations
Cession inférieure à 15 000 € : exonération totale.
Première cession d'un logement autre que la RP : exonération si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa RP dans les 4 dernières années ET réinvestit dans sa RP dans les 24 mois.
Retraités et invalides sous conditions de revenus : exonération possible sous plafonds.
Exemple complet : de la vente à l'impôt réel
Reprenons un bien locatif revendu après 12 ans de détention :
- Prix de vente : 250 000 €
- Prix d'achat : 180 000 €
- Frais de notaire (forfait 7,5 %) : 13 500 €
- Travaux (forfait 15 % car détention > 5 ans) : 27 000 €
- Prix de revient : 220 500 €
- Plus-value brute : 250 000 − 220 500 = 29 500 €
Abattements à 12 ans : 42 % pour l'IR (7 ans × 6 %), 11,55 % pour les PS (7 ans × 1,65 %).
- Base IR : 29 500 × (1 − 0,42) = 17 110 € → × 19 % = 3 251 €
- Base PS : 29 500 × (1 − 0,1155) = 26 093 € → × 17,2 % = 4 488 €
- Surtaxe : plus-value < 50 000 € → 0 €
- Impôt total ≈ 7 739 €, soit un taux effectif de ~26 % (bien loin des 36,2 % faciaux, grâce aux abattements et aux forfaits frais/travaux).
Moralité : n'oubliez jamais les forfaits frais de notaire et travaux dans le prix de revient — ils réduisent directement l'assiette imposable. Voir aussi notre article sur les frais de notaire.
Simuler l'impôt à la revente
Le simulateur Immoutil calcule l'impôt sur plus-value à la revente pour chaque année de détention, en intégrant les abattements et la Loi Le Meur pour le LMNP réel.
👉 Simuler la revente de mon bien →
Questions fréquentes
Qui calcule et paie la plus-value ? Le notaire la calcule et prélève l'impôt directement sur le prix de vente le jour de la signature. Vous touchez le net. Il n'y a rien à déclarer ensuite pour une vente classique.
Les travaux non facturés comptent-ils ? Non : seuls les travaux avec factures d'entreprise comptent (pas le matériel acheté seul, pas la main-d'œuvre personnelle). À défaut, le forfait de 15 % s'applique automatiquement si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans — souvent plus avantageux que des petits travaux.
Comment réduire légalement l'impôt sur la plus-value ? Trois leviers : détenir plus longtemps (les abattements montent chaque année), maximiser le prix de revient (frais et travaux justifiés), et arbitrer le moment de la vente. En LMNP réel acquis avant 2025, les amortissements ne sont pas réintégrés — un avantage qui disparaît avec la Loi Le Meur.
La plus-value entre-t-elle dans mon revenu imposable ? Non. Elle est taxée à un taux forfaitaire de 19 % (IR), indépendamment de votre tranche marginale. Elle n'augmente donc pas votre TMI sur vos autres revenus.
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