Plus-value immobilière 2026 : calcul, impôt et exonérations
Comment calculer la plus-value immobilière en 2026 ? Taux d'imposition, abattements selon durée, exonérations, cas du LMNP réel (Loi Le Meur). Exemples chiffrés.
Information : cet article est indicatif. Consultez un notaire ou avocat fiscaliste pour votre situation.
La plus-value immobilière, c'est ce que vous payez à l'État quand vous vendez un bien à profit. Beaucoup d'investisseurs ne pensent à ce calcul qu'au moment de signer chez le notaire - et découvrent parfois avec surprise que l'impôt peut dépasser 30 000€. Voici comment ça marche vraiment en 2026.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat. Elle est imposée pour les biens autres que la résidence principale.
Plus-value brute = Prix de vente - Prix de revient
Le prix de revient inclut :
- Prix d'achat
- Frais de notaire (forfait 7,5% si non justifiés, ou réels)
- Travaux (sur justificatifs, ou forfait 15% si détention supérieure à 5 ans)
Taux d'imposition en 2026
La plus-value nette (après abattements) est imposée à deux titres :
- Impôt sur le revenu (IR) : 19% (taux forfaitaire, indépendant du TMI)
- Prélèvements sociaux (PS) : 17,2%
Total : 36,2% sur la plus-value nette, avant abattements pour durée de détention.
Les abattements selon la durée de détention
La fiscalité sur la plus-value devient de plus en plus favorable avec le temps.
Pour l'IR (exonération à 22 ans)
| Durée de détention | Abattement IR par an |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% |
| De 6 à 21 ans | 6%/an |
| 22e année | 4% |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale IR |
Pour les PS (exonération à 30 ans)
| Durée de détention | Abattement PS par an |
|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% |
| De 6 à 21 ans | 1,65%/an |
| 22e année | 1,60% |
| De 23 à 30 ans | 9%/an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale PS |
Tableau synthétique
| Durée | Abattement IR | Abattement PS | Imposition résiduelle |
|---|---|---|---|
| 5 ans | 0% | 0% | 36,2% |
| 10 ans | 24% | 6,6% | 19% IR + 16,1% PS |
| 15 ans | 60% | 13,2% | 7,6% IR + 14,9% PS |
| 20 ans | 96% | 19,8% | 0,76% IR + 13,8% PS |
| 22 ans | 100% | 21,4% | 0% IR + 13,5% PS |
| 30 ans | 100% | 100% | 0% |
Cas particulier : LMNP réel et Loi Le Meur (2025+)
Pour les acquisitions depuis le 1er janvier 2025, en LMNP réel : les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value brute.
Exemple :
- Prix d'achat : 200 000 €
- Amortissements cumulés sur 20 ans : 85 000 €
- Prix de vente : 280 000 €
- Plus-value brute SANS Loi Le Meur : 80 000 €
- Plus-value brute AVEC Loi Le Meur : 165 000 € (80k + 85k d'amortissements)
L'abattement pour durée de détention s'applique ensuite normalement sur cette base plus élevée.
Impact : Le LMNP réel reste très avantageux pendant la détention (impôt sur loyers quasi nul), mais l'impôt sur plus-value sera plus élevé à la revente pour les acquisitions 2025+.
Voir notre guide complet sur la Loi Le Meur →
L'exonération résidence principale
La résidence principale est exonérée totalement de plus-value, sans condition de durée. C'est l'une des rares niches fiscales absolues du droit français.
Attention : Le logement doit être la résidence principale effective au moment de la vente. Une location temporaire avant vente peut remettre en cause l'exonération.
Autres exonérations
Cession inférieure à 15 000 € : exonération totale.
Première cession d'un logement autre que la RP : exonération si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa RP dans les 4 dernières années ET réinvestit dans sa RP dans les 24 mois.
Retraités et invalides sous conditions de revenus : exonération possible sous plafonds.
Simuler l'impôt à la revente
Le simulateur Immoutil calcule l'impôt sur plus-value à la revente pour chaque année de détention, en intégrant les abattements et la Loi Le Meur pour le LMNP réel.
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