Simulateur d'investissement locatif
Rentabilité, cashflow, 6 régimes fiscaux · Gratuit, sans inscription
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Rentabilité, cashflow, 6 régimes fiscaux · Gratuit, sans inscription
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Le cashflow mensuel = loyer perçu − mensualité de crédit − charges (copropriété, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion) − impôts sur les revenus locatifs. Un cashflow positif signifie que votre bien s'autofinance. Le simulateur Immoutil calcule automatiquement ce cashflow en intégrant tous ces postes.
La rentabilité brute = (loyer annuel / prix d'achat total) × 100. La rentabilité nette déduit toutes les charges (taxe foncière, charges de copropriété, assurances, vacance locative, frais de gestion). La rentabilité nette-nette ajoute la fiscalité. Un bien affiché à 7 % brut peut descendre à 3,5 % net-net selon le régime fiscal.
En location meublée longue durée, le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % (plafond de recettes ≈ 77 700 €/an). La loi Le Meur (fin 2024) ne touche pas ce meublé classique : elle a durci les meublés de tourisme, désormais 30 % d'abattement pour les non classés (plafond 15 000 €) et 50 % pour les classés. Le LMNP au réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien : il devient souvent plus intéressant dès que vos charges et intérêts d'emprunt sont élevés ou que vous amortissez un bien récent. Le régime optimal dépend de votre valeur amortissable, de vos charges, de votre TMI et de votre durée de détention — le simulateur compare les deux automatiquement.
La SCI à l'IR est transparente fiscalement (revenus imposés comme du foncier nu). La SCI à l'IS permet d'amortir le bien et de réinvestir les bénéfices à taux réduit (15 % jusqu'à 42 500 €), mais la revente est fiscalisée sur la valeur nette comptable. La SCI est pertinente pour la transmission ou pour plusieurs associés, pas obligatoire pour un bien unique.
Dans le simulateur, renseignez le montant des travaux dans le champ dédié. Ils s'ajoutent au coût total financé et impactent directement la rentabilité. En location nue, les travaux peuvent générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global (jusqu'à 10 700 €/an). Le module RénoTrack d'Immoutil permet ensuite de suivre les dépenses réelles vs le budget prévu.
Oui. La simulation complète - rentabilité, cashflow, 6 régimes fiscaux, projection 30 ans - est accessible sans créer de compte et sans carte bancaire. L'inscription est uniquement nécessaire pour sauvegarder et exporter vos simulations en PDF.
Les calculs sont indicatifs et ne constituent pas un conseil fiscal. Consultez notre blog pour approfondir chaque régime.